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房地產(chǎn)行業(yè)4季度策略:關(guān)注4類公司把握6大金股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年10月29日 10:11

賈祖國

    (三)有資產(chǎn)持續(xù)注入的優(yōu)質(zhì)公司強烈推薦香江控股和深南光。

    1、香江控股(1)公司歷次資產(chǎn)交易情況：

    2002年12月25日，南方香江受讓公司5095萬股股份，成為公司第一大股東；2003年12月11日，南方香江以其擁有的聊城香江光彩大市場與公司進行資產(chǎn)置換，涉及金額29019.53萬元；2004年9月28日，南方香江發(fā)出全面要約收購，收購了公司另外3家非流通股股權(quán)，南方香江持股數(shù)達到了6837萬股，占公司總股本的38.87%；2004年12月17日和20日，公司控股子公司聊城香江分別收購景德鎮(zhèn)香江90%股權(quán)和南昌香江30%股權(quán)；2006年9月28日，股權(quán)分置改革，全體流通股股東每10股定向轉(zhuǎn)贈1.6股，南方香江占公司總股本為35.41%；2006年10月，公司以其擁有的98.68%的山東臨工工程機械有限公司的股權(quán)與控股股東南方香江持有的鄭東置業(yè)90%的股權(quán)、洛陽百年90%的股權(quán)、進賢香江90%的股權(quán)、隨州香江90%的股權(quán)和東北亞置業(yè)60%的股權(quán)進行了置換；2007年4月，公司收購了南方香江持有的臨沂香江商貿(mào)開發(fā)有限公司60%的股權(quán)、新鄉(xiāng)市光彩大市場置業(yè)有限公司90%的股權(quán)以及南昌香江商貿(mào)有限公司60%股權(quán)。(2)本次定向增發(fā)基本情況：

    公司向南方湘江集團有限公司發(fā)行新股來購買其擁有的5家公司的股權(quán)資產(chǎn)，共作價147926.41萬元，以第五屆董事會第三次會議決議公告前20個交易日股票交易均價(即10.32元/股)認購本次發(fā)行的全部股份。本次認購不超過14334萬股，本次發(fā)行后南方香江所持股份數(shù)達到28008萬股，持股比例達到52.89%。

    此次增發(fā)完成后，公司還要繼續(xù)進行2-3次的定向增發(fā)。公司本次定向增發(fā)以及未來2-3次定向增發(fā)能否成功實施將直接影響公司未來的業(yè)績。若本次定向增發(fā)能夠獲得證監(jiān)會的通過，我們初步預(yù)計公司08年能實現(xiàn)1.80元的EPS，我們給予香江控股強烈推薦A的投資評級。

    2、深南光

    深圳中航集團很早就介入了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而且從開始就在嘗試一條與國內(nèi)其他大部分開發(fā)商不同的開發(fā)模式：側(cè)重區(qū)域綜合開發(fā)，開發(fā)特色是酒店+地產(chǎn)+零售營造時尚社區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域綜合開發(fā)經(jīng)營模式，具有開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)合優(yōu)勢。

    深南光是深圳中航系統(tǒng)下的一個主要業(yè)務(wù)公司，深圳中航十分有意將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸注入上市公司，利用深南光這一上市公司平臺，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強。公司2007年實施的定向增發(fā)就是一個很好的說明。

    此次增發(fā)后，大股東手中的房地產(chǎn)項目主要有：龍華長和益項目、中航苑改造項目、深圳漁農(nóng)村改造項目以及九江共青城的土地儲備(該土地儲備接近萬畝，目前深圳中航已經(jīng)拿到了1000畝)。從目前的條件來看，不久的將來最有可能進一步注入上市公司的項目是龍華長和益項目和中航苑改造項目。

    (1)龍華長和益項目該項目位于深圳市寶安區(qū)龍華二線拓展區(qū)中心地段，距深圳擬建新火車站約2500米。

    2006年1月，中航地產(chǎn)以3.5億元，收購深圳市長和益實業(yè)有限公司70%股權(quán)取得項目相應(yīng)權(quán)益。項目用地面積53,505平方米，總建筑面積246,683平方米，其中住宅面積172,678平方米，商業(yè)面積74,005平方米(含綜合市場2,000平方米)。項目主要建筑類型為高層住宅及商業(yè)，已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    項目預(yù)計2007年底開工，計劃四年內(nèi)開發(fā)完畢，預(yù)計總投資約15億元，銷售收入約24億元。目前正在進行規(guī)劃、建筑設(shè)計及營銷策劃等各項前期工作。

    (2)中航苑改造項目該項目位于深圳市福田區(qū)深南中路中航苑內(nèi)，80年代初期由政府劃拔給深圳中航，2005年政府對中航苑整體改造進行了初步規(guī)劃，整個改造項目將根據(jù)規(guī)劃由政府分宗出讓土地進行改造。項目總用地約10萬平方米，原自建面積約30萬平方米，未來規(guī)劃面積為67萬平方米，預(yù)計開發(fā)周期從2005年~2015年，項目整體投資規(guī)模約70億。目前已建和在建的項目包括鼎誠國際大廈和中航廣場項目。

    公司的發(fā)展模式為“高檔酒店+連鎖百貨+地產(chǎn)物業(yè)+工業(yè)園區(qū)”。我們認為公司的這種綜合開發(fā)模式符合房地產(chǎn)開發(fā)模式未來的潮流，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商的有機結(jié)合，最大程度地分享了土地價值最大化的收益，同時有效地控制了業(yè)績大幅波動的風(fēng)險。

    若不考慮公司后續(xù)的定向增發(fā)，我們預(yù)計公司07年到09年的EPS分別為0.67元、0.88元和0.92元。我們給予深南光強烈推薦A的投資評級。

    (四)股價嚴重低估的公司強烈推薦珠江實業(yè)。

    三大黃金項目引領(lǐng)公司業(yè)績井噴。這主要源于公司相對很低的土地成本和房價的上漲。

    珠江新城項目位于廣州市珠江新城內(nèi)，總建筑面積8.85萬平米，我們預(yù)計每平米毛利將超過2萬元；珠江新岸公寓項目瀕臨珠江，總建筑面積5.63萬平米，我們預(yù)計每平米毛利達7500元；長沙珠江花城項目千畝之巨，土地成本僅40萬/畝，而附近的新河三角洲地塊的土地成本已高達781萬/畝。三大黃金地產(chǎn)項目能開發(fā)到2014年，我們保守只將公司的業(yè)績預(yù)測到2011年，也即未來四五年公司業(yè)績是非常有保障的。

    關(guān)于三大黃金項目的樓價判斷：公司三大黃金項目獨特的地理位置將使得未來銷售均價繼續(xù)上漲。

    (1)珠江新城的樓價還要繼續(xù)上漲：廣州2010年將召開亞運會，目前廣州市政府在傾力打造珠江新城。一旦珠江新城建設(shè)完畢(目前城內(nèi)到處都是亂糟糟的建設(shè)場地)，屆時亞運會也將開幕，珠江新城內(nèi)的房價應(yīng)該還要上漲；而公司的珠江新城項目屆時正好開盤，而且那時該項目已是珠江新城內(nèi)唯一大型的新開樓盤了。(其他主要樓盤目前均基本已快建完正在發(fā)售或待發(fā)售)；(2)珠江新岸公寓項目瀕臨珠江，與二沙島和珠江新城隔江而望。該處房價將隨著一江之隔的珠江新城的房價上漲而上漲；(3)長沙珠江花城項目達千畝之巨，土地成本僅40萬/畝，北辰實業(yè)和北京城市開發(fā)集團在07年7月24日以92億元天價聯(lián)合中標的新河三角洲地塊的土地成本已高達781萬/畝。我們十分看好這三大黃金項目的市場前景，我們判斷這三個黃金項目未來的樓價應(yīng)該繼續(xù)上漲。

    僅基于這三大黃金項目，以及2007年8月的樓價(或周圍地段的樓價)我們保守預(yù)計公司2007年到2010年的EPS至少為：0.11元、1.39元、1.43元和2.70元。

    實際上，目前三大項目的樓價(或周圍地段的樓價)已經(jīng)有所上漲：長沙珠江華城項目目前的售價已達到了5000元/平米(8月份的時候為4600元/平米)；珠江新城項目旁邊的譽峰售價已經(jīng)在3.5萬/平米了(8月份的時候為3萬元/平米)；珠江新岸公寓旁邊的芭堤水岸二期已經(jīng)在1.7萬/平米了(8月份的時候為1.5萬元/平米)。

    我們對于珠江實業(yè)初步的凈資產(chǎn)測算已達到17-18元/股。

    我們給予珠江實業(yè)強烈推薦A的投資評級。

來源：招商證券

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