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房地產(chǎn)行業(yè)4季度策略:關(guān)注4類公司把握6大金股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年10月29日 10:11

賈祖國

    我們總體看好中國的房地產(chǎn)市場。我們認為受益于中國居民金融資產(chǎn)的快速增長和人民幣的繼續(xù)升值，中國未來的房地產(chǎn)價格總體將繼續(xù)上漲。

    城鎮(zhèn)住房供給總體依然短缺。根據(jù)建設(shè)部2020年中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積35平米的規(guī)劃，我們估算中國城鎮(zhèn)居民未來對于住房的需求量每年至少為7億平米；而受制于嚴峻的土地形勢，中國城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米。中國的商品住房供給相對短缺。

    中國居民金融資產(chǎn)快速增長導(dǎo)致社會購買力迅速提高。中國居民的金融資產(chǎn)從2001年的7.4萬億上升到了2007年的23.8萬億左右。中國一手商品房銷售收入與居民金融資產(chǎn)的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%；再從中國住房抵押貸款的情況來看，住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

    流動性壓力依然巨大。外匯儲備年新增額的快速增長，對房地產(chǎn)價格主要帶來了兩個方面的影響：有一部分外資直接流向了房地產(chǎn)行業(yè)；增加的流動性推高了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格。人民幣未來將繼續(xù)升值，甚至?xí)兴崴�。未來中國外匯儲備年增長額有望繼續(xù)快速增長，房地產(chǎn)價格將會繼續(xù)面臨上漲的壓力。

    房地產(chǎn)調(diào)控并不會導(dǎo)致房價下降。管理層對房地產(chǎn)的調(diào)控主要是針對需求一側(cè)，很難有明顯的實際效果；土地調(diào)控的愈加嚴厲，其結(jié)果必然是土地價格不斷上漲。這也在一定程度上助長了房地產(chǎn)價格的上漲。..主流地域房地產(chǎn)價格依然看好。占據(jù)中國房地產(chǎn)商品房銷售收入半壁江山的廣東、上海、北京和江蘇四地區(qū)的房價總體上還保持了強勢。..

    維持行業(yè)推薦評級，關(guān)注4類公司。

    我們維持行業(yè)推薦的投資評級。

    我們建議投資者關(guān)注以下4類公司：行業(yè)龍頭，區(qū)域龍頭，有資產(chǎn)持續(xù)注入的優(yōu)質(zhì)公司和股價嚴重低估的公司。我們給予招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、香江控股、華發(fā)股份、深南光和珠江實業(yè)等公司強烈推薦A的投資評級。

    一、城鎮(zhèn)住房供給總體依然短缺

    (一)城鎮(zhèn)住房需求每年在7億平米以上建設(shè)部規(guī)劃到2020年中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達35平米。按這一規(guī)劃，我們估算了未來中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積。

    中國城鎮(zhèn)居民對于住房的需求大體由3部分組成：

    (1)新增城鎮(zhèn)人口對于住房的需求。10年來中國每年新增城鎮(zhèn)人口都在1490萬以上，我們保守預(yù)計未來每年新增1000萬城鎮(zhèn)人口；(2)現(xiàn)有的5.77億城鎮(zhèn)人口的人均住房面積的增加；(3)城鎮(zhèn)居民的住房折舊(我們用拆遷來近似代替)。

    按建設(shè)部人均住房面積規(guī)劃，我們預(yù)計中國城鎮(zhèn)居民對住房需求每年至少為7億平米。

    (二)城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米中國土地的供給形勢嚴峻。中國耕地資源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承載著世界22%的人口。中國面臨的人多地少矛盾，是極為尖銳和突出的；更為嚴峻的是，有限的耕地資源還在大量減少。根據(jù)國土資源部提供的土地變更調(diào)查結(jié)果，到2006年底，中國的耕地面積為18.27億畝，而在1998年，中國的耕地數(shù)量還維持在19.45億畝，9年間中國的耕地少了1.18億畝，人均耕地面積也由1.56畝降到1.39畝，這一數(shù)字不到世界平均水平的一半；目前中國耕地資源短缺的矛盾越來越突出，已經(jīng)影響到經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。今后一個相當長的時期，中國人口將繼續(xù)增加，人地矛盾將更加突出。國務(wù)院已經(jīng)明確表示一定要守住中國耕地不少于18億畝這條紅線。

    目前中國商品住房的竣工面積每年不到5億平米(見圖表4)。嚴峻的土地形勢無疑對中國城鎮(zhèn)居民的住房供給形成嚴重的制約，我們預(yù)計未來城鎮(zhèn)住房的年供給面積很難有效突破7億平米。

    (三)商品住房供給缺口預(yù)計即使以每年7億平米的住房供給考量，中國未來城鎮(zhèn)居民住房依然存在著一定的缺口。

    若考慮到商品住房每年供給缺口所形成累計效應(yīng)，則中國城鎮(zhèn)居民對商品住房的需求將更強烈。

    二、社會對房地產(chǎn)購買力依然充足

    (一)中國房地產(chǎn)價格指數(shù)不斷上漲1997年以來，中國房地產(chǎn)價格指數(shù)總體不斷上漲，自1997年中期到2007年中期，中國房地產(chǎn)價格指數(shù)在10年間上漲了52%。

    (二)目前中國一手商品房的年銷售收入大約在2萬億元左右自1998年中國取消福利分房以來，中國一手商品房的銷售收入一直在不斷增長。2006年中國一手商品房銷售收入為2.05萬億元人民幣左右，預(yù)計2007年為2.30萬億左右。

    (三)中國居民金融資產(chǎn)快速增長導(dǎo)致其購買力水平大幅提高中國居民金融資產(chǎn)快速增長。盡管10年來中國的房地產(chǎn)價格指數(shù)上漲了52%，但期間包括中國居民金融資產(chǎn)上漲更多。以居民儲蓄存款為例，10年間上漲了278%。中國居民的金融資產(chǎn)(僅考慮儲蓄和股票)從2001年的7.4萬億上升到了2007年的23.8萬億左右，也即6年間中國居民的金融資產(chǎn)上漲了220%！

    中國居民金融資產(chǎn)的快速增加無疑也形成了強勁的購買力。盡管中國一手商品房銷售收入由2005年的1.76萬億提高到了2007年的2.30萬億(預(yù)計值)，但中國一手商品房銷售收入與居民金融資產(chǎn)的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。

    再從中國住房抵押貸款的情況來看，住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

來源：招商證券

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