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房地產:行業(yè)持續(xù)發(fā)展　重點關注5只龍頭股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關閉窗口】 2007年09月18日 10:15

張朝暉

    四個子行業(yè)的劃分

    依照主營收入的來源房地產公司可劃分為商業(yè)地產公司、住宅開發(fā)公司、土地一級開發(fā)公司、綜合類地產公司。www.

    商業(yè)地產：是指能夠取得長期租金收入和配套服務收入的房地產物業(yè)，商業(yè)地產投資商追求的是長期穩(wěn)定的投資回報。中國大陸的優(yōu)質商業(yè)地產能夠帶來穩(wěn)定的現金流并能享受人民幣升值帶來的匯兌損益，成為國內大財團和外資追逐的對象。

    商業(yè)地產的投資周期長、投資金額大、客戶定位精度高，因此對開發(fā)商的資金實力、服務水平的要求也非常高，有很高的進入壁壘。滬深兩市嚴格意義上的商業(yè)地產公司只有中國國貿(600007)，我們將現在或未來租金和配套服務收入占主營收入50%以上的公司作為商業(yè)地產公司，如招商地產(0024)、浦東金橋(600639)、金融街(0402)、小商品城(600415)等。

    住宅地產：以開發(fā)住宅為主，如萬科(000002)、保力地產(600048)等。從2006年以來推出的房地產行業(yè)調控政策，如土地增值稅的清算、房屋結構調控等主要是針對住宅開發(fā)類房地產公司。

    土地一級開發(fā)：其特點是政府保證開發(fā)商8%的稅前利潤。有時也與開發(fā)商簽定回購土地的條款或其他條款，為開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)商品房創(chuàng)造有利條件，作為風險補償。這些條款的細節(jié)中可能隱藏著可觀的利潤空間。代表公司有長春經開(600215)等。

    綜合地產：是指主營橫跨商業(yè)、住宅、土地開發(fā)三大領域的房地產公司，如北京城建(600266)、中華企業(yè)(600675)等。這類公司對整和內部和外部資源的能力要求甚高，往往在經營的初期有很高的成長性。如果經營得當，高增長后將有穩(wěn)定的經營現金流，成為大盤藍籌公司。

    投資策略：選股為主選時為輔

    股市已經成為各種社會關系和利益集團對抗的巨大戰(zhàn)場。股市市值的變化空間正在成為國家經濟利益的戰(zhàn)略縱深。國家利用股市完成對資本流向和流量的控制,達到宏觀調控以及其他目的。

    資本的流通是現代社會生產過程得以發(fā)生的前提條件，為了解決過度生產和積累所帶來的矛盾，追求最大的剩余價值，過剩的資本就轉向了對虛擬市場的再投資，從而為進一步的資本循環(huán)和積累創(chuàng)造出新的空間。

    物權法已由第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。

    物權法中所指的物并不是僅僅用于消費的物，更重要的是指作為資本用于市場經濟活動之中，能獲取投資收益的物，以及獲取收益的權利。在物權法的保護下，地產大鱷們做大市值已無后顧之憂，在股權結構理想的情況下，會不斷地將合法資產以克己的價格注入控股的上市公司。

    有能力從資本市場上持續(xù)、高金額融資的大市值的國企房地產公司已經成為并將繼續(xù)成為國內機構投資者追逐的目標，更是其在競爭中“以正合”的關鍵。重點公司：招商地產(000024)、保利地產(600048)、深南光(000043)、萬科A(000002)、北京城建(600266)。

    資產重組，尤其是現階段房地產上市公司的重組將為實物資本和虛擬資本創(chuàng)造獲得超額收益的可能性。因此，這個領域值得高度關注，是機構投資者競爭中“以奇勝”的法寶。重點公司：*ST廣廈(600052)、長春經開(600215)、泛海建設(000046)、香江控股(600162)、廣宇發(fā)展(000537)、世茂股份(600823)、中寶股份(600208)、海德股份(000567)、銀泰股份(600683)、汕電力(00534)、豐華股份(600615)、威爾科技(002016)等。

    所謂投資策略，無非就是價值投資與趨勢投機。投資者個體的稟賦不同，采用的方法也不同。價值投資要求很強的信息解讀能力、獨立自主和良好的耐心；趨勢投機要求充分的自我了解和科學的倉位控制。選股為主，選時為輔，是在當前上海綜合指數5000點以上、房地產公司股價被普遍高估情況下的基本的投資策略。

    風險提示：關注緊縮貨幣政策對行業(yè)的影響房地產企業(yè)的實質是金融運營企業(yè)。由于融資渠道狹窄，我國房地產行業(yè)長期依賴于金融行業(yè)。房地產行業(yè)的資金來源中，商業(yè)銀行直接貸款約占20%左右，如將購房者按揭房貸計算在內，銀行貸款比重高達53%以上。截至2006年年底，商業(yè)銀行全部貸款中約有14.84%用于房地產領域，其中個人住房貸款余額達1.84萬億元，占全部金融機構人民幣貸款余額的8.9%。銀行并不獲得房地產的高額收益，卻要承擔房地產所有的風險。

    將商業(yè)銀行的信貸風險控制在可以承受的范圍內，正是政府對房地產行業(yè)進行調控的最終目的。對金融業(yè)如此高的依賴性也導致房地產行業(yè)受貨幣政策的影響較大。

    今年上半年，我國國內生產總值106,768億元，同比增長11.5%。固定資產投資繼續(xù)在高位運行，上半年投資額達到54,168億元，同比增長25.9%，其中房地產開發(fā)投資9,887億元，同比增長28.5%，比上年同期加快4.3個百分點。上半年，居民消費價格同比上漲3.2%，漲幅比上年同期上升1.9個百分點。經濟運行出現一定的過熱跡象，為防止經濟整體過熱，貨幣政策開始偏向緊縮。自2007年來，央行已經連續(xù)四次加息，六次提高存款準備金率。根據國家統(tǒng)計局公布的數據，國內8月份CPI同比上漲6.5%，再創(chuàng)11年來新高。如此高的數據表明，未來還有再加息的可能。

    對中小房地產企業(yè)而言，加息意味著增加財務成本，風險因素加大，其投資可能趨于謹慎，但對實力雄厚的房地產企業(yè)而言，加息引起的利息費用的增加和房地產行業(yè)的高額利潤無可比擬，企業(yè)的品牌和實力也使得企業(yè)尋求其他的融資方式更為可行，行業(yè)內的整合將會進一步加劇。

    對潛在購房者而言，加息會增加其購房成本，減少可自由支配的資金，強化其觀望心態(tài)。當不斷加息、房價和利息成本超出其預期支付能力時，需求將被逐步抑制，房地產行業(yè)的快速增長期也將進入尾聲。這時，行業(yè)上市公司的成長性將面臨巨大的考驗，絕大多數房地產公司無法支持30倍以上的PE或1.5倍以上的NAV。

    跋：要想把目前我國的房地產行業(yè)說清楚，恐怕要始于中國和歐洲封建制度的不同，止于中國特色的社會主義。作為一個證券公司的普通研究人員，無論其成長路徑和生存環(huán)境都不支持其將這個問題闡述得清清楚楚、明明白白，更何況“言語斷道”？那末就“心行處滅”吧！(來源:中信建投)

來源：中國經濟網

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