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房地產(chǎn):行業(yè)持續(xù)發(fā)展　重點(diǎn)關(guān)注5只龍頭股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月18日 10:15

張朝暉

    土地資源稀缺，嚴(yán)控土地限制供給

    “十五”期間，全國(guó)共新增建設(shè)用地3285萬(wàn)畝，其中：新增獨(dú)立工礦用地1315萬(wàn)畝，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地618萬(wàn)畝，新增交通用地546萬(wàn)畝，新增村莊用地477萬(wàn)畝，新增特殊用地、水利設(shè)施建設(shè)用地等329萬(wàn)畝。

    全國(guó)耕地面積由2000年的19.24億畝，減少為2005年的18.31億畝，耕地凈減少9240萬(wàn)畝。按照國(guó)家規(guī)劃，“十一五”末期全國(guó)耕地總量要保證18億畝。如果要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就意味著2006-2010年的五年間，全國(guó)耕地最多只能凈減少0.31億畝，僅“十五”期間的三分之一，新增建設(shè)用地的缺口將非常大。土地資源和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間矛盾將進(jìn)一步顯現(xiàn)，繼續(xù)嚴(yán)控土地不可避免。

    24號(hào)文根本改變房地產(chǎn)開發(fā)格局，商品房供應(yīng)預(yù)期劇減

    2007年8月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文)。24號(hào)文明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。同時(shí)，24號(hào)文再次強(qiáng)調(diào)了要加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通住房，增加住房有效供應(yīng)，即城市新審批、新開工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。

    如果24號(hào)文能夠得以認(rèn)真貫徹和執(zhí)行，將根本改變房地產(chǎn)開發(fā)格局。房屋的社會(huì)保障功能和商品功能得以劃分：低收入者通過(guò)政府的廉租房或者廉租房補(bǔ)貼解決住房問(wèn)題；中低收入人群通過(guò)有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買有限產(chǎn)權(quán)住房或租房；其他收入人群則通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。同時(shí)，“雙70%”標(biāo)準(zhǔn)意味著每年土地供應(yīng)總量的70%大部分是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地，大大縮小了商品房用地的供給數(shù)量，城市優(yōu)質(zhì)地段的土地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，商品房房?jī)r(jià)將在調(diào)控中穩(wěn)步上漲。

    調(diào)控保障行業(yè)健康長(zhǎng)期發(fā)展

    調(diào)控政策解讀

    1998年取消實(shí)物分房，標(biāo)志著我國(guó)住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)化�！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，房地產(chǎn)的源頭——土地，絕大部分完全控制在政府手中。因此，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)都不可能是完全市場(chǎng)化的，政府在這個(gè)行業(yè)內(nèi)有絕對(duì)的控制權(quán)。中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，其根本目的是將商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)，避免經(jīng)濟(jì)的大起大落。

    2006年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，從“國(guó)六條”、“九部委十五條”，到二手房個(gè)稅、土地增值稅，表明了中央及地方政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度和決心。由于調(diào)控政策在具體執(zhí)行中還會(huì)受到一些因素的制約，且政策本身的效果也是需要一定周期才能見(jiàn)效，因此，2007年更注重以往政策，主要是圍繞“國(guó)六條”、“九部委十五條”的落實(shí)和執(zhí)行，頒布的規(guī)定也更側(cè)重于對(duì)以往政策的具體化。

    從上表可知，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是近年政府調(diào)控的核心。行政、金融、稅收等調(diào)控手段主要包括：抑制投機(jī)、對(duì)二手房征稅、限制外資；以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房形式建立住房保障體制；用“90，雙70”政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、降低住房總價(jià)；嚴(yán)控土地等等。

    “國(guó)六條”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位的肯定，政府調(diào)控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加供給、抑制需求”的轉(zhuǎn)變，由“一刀切”到商品房、經(jīng)濟(jì)適用房“分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待”的轉(zhuǎn)變表明，此次宏觀調(diào)控總的方針是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展，而并不是為了打擊整個(gè)市場(chǎng)。政府通過(guò)國(guó)家對(duì)住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以滿足各個(gè)階層對(duì)住房的需求；通過(guò)政策調(diào)控增加供給，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使價(jià)格逐步回歸理性，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將在調(diào)控中健康長(zhǎng)期發(fā)展。

    調(diào)控效果及原因分析土地供給：2001年-2004年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積數(shù)目一直呈增長(zhǎng)狀態(tài)，但同比增速下降，增長(zhǎng)率分別是38%、34%、14%、11%。2005年、2006年購(gòu)置土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比均下降了4%。這一趨勢(shì)在2007年有所改觀，2007年上半年的購(gòu)置土地面積同比增長(zhǎng)10%。說(shuō)明2006年以來(lái)國(guó)家“增加供給”的政策取得一定成效。土地供給的增大將帶動(dòng)房屋供給的增加。

    商品房供給：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，在假定開發(fā)商不囤地的情況下，土地供給政策對(duì)房屋供給的影響一般要1-2年左右才能體現(xiàn)出來(lái)。2006年全國(guó)商品房竣工面積約5.3億平方米，是2001年-2006年期間唯一出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的年度，在需求膨脹的背景下，房屋供給的相對(duì)減少被認(rèn)為是造成2006年房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。這一情況同樣在2007年有所改善，2007年上半年的竣工面積同比增長(zhǎng)了11%。在不考慮需求相對(duì)更快增長(zhǎng)的前提下，增加供給的調(diào)控措施作用有所體現(xiàn)。

    房屋價(jià)格：2006年以來(lái)側(cè)重于增加供給、抑制投機(jī)、規(guī)范市場(chǎng)的調(diào)控措施的落腳點(diǎn)就是防止房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。但從2006年以來(lái)全國(guó)及北京、上海的房屋銷售價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，反而上漲。

    房?jī)r(jià)居高不下的原因分析：受國(guó)家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國(guó)及主要城市的房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目的短期并無(wú)成效。

    究其原因，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。

    房地產(chǎn)行業(yè)涉及多方利益關(guān)系，包括國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、地方政府、商業(yè)銀行、開發(fā)商、勘測(cè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、消費(fèi)者、投機(jī)者。為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團(tuán)劃分為中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對(duì)其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。

    房地產(chǎn)行業(yè)將在調(diào)控下健康發(fā)展

    供給逐步增大，投資需求得以抑制，房?jī)r(jià)在調(diào)控中穩(wěn)步上漲：在“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路指導(dǎo)下，一方面，“90、雙70”政策促使廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)和中小戶型的房屋供給數(shù)量逐步增大，另一方面，二手房營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的開征、加息、房貸首付比例提高、限制外資購(gòu)買房屋等政策壓縮了投機(jī)者的利潤(rùn)空間，而資本市場(chǎng)的繁榮吸引一部分資金從樓市轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，房屋市場(chǎng)擠出一部分投資需求，將空間留給真正的消費(fèi)者，這對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到一定的積極作用。但由于土地供應(yīng)和商品房供應(yīng)不足等原因，強(qiáng)勁需求將拉動(dòng)房?jī)r(jià)，短期房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變，房?jī)r(jià)將在調(diào)控中穩(wěn)步上漲。

    直接融資將成為越來(lái)越重要的融資手段：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，融資渠道呈多元化，銀行貸款并不是房地產(chǎn)業(yè)融資的主渠道。同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金比例較高。1998年-2003年，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在22%-24%左右波動(dòng)，受2003年以來(lái)國(guó)家縮緊銀根的調(diào)控措施影響，2004-2006年的國(guó)內(nèi)貸款比例降低到19%左右，但房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的依賴銀行貸款的特征仍十分明顯�？紤]到按揭貸款來(lái)自商業(yè)銀行，銀行信貸資金所占比例更高。

    在國(guó)家繼續(xù)縮緊銀根的調(diào)控政策下，融資成本越來(lái)越高，融資條件愈加嚴(yán)格。如目前土地使用權(quán)出讓采取“招拍掛”的方式，平均土地成本占項(xiàng)目總投資的比例已超過(guò)50%，而銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，部分企業(yè)將無(wú)法通過(guò)銀行貸款的支持獲得土地使用權(quán)，因此，擴(kuò)大自有資金的規(guī)模成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的唯一手段。

    隨著證券市場(chǎng)的重新繁榮，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司借助這一平臺(tái)進(jìn)行融資，或上市、或增發(fā)、或發(fā)行企業(yè)債，以擴(kuò)大自有資金，爭(zhēng)取在已經(jīng)到來(lái)的行業(yè)整和中處于有利地位，如萬(wàn)科、金融街等公司在06、07年連續(xù)兩次增發(fā)。無(wú)法擴(kuò)大自有資金規(guī)模的開發(fā)商將逐步退出市場(chǎng)，留出的市場(chǎng)份額由大開發(fā)商取代，行業(yè)集中度將迅速提高。新的利益集團(tuán)也借此進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，重新劃分行業(yè)內(nèi)的利益格局。

    投資策略：選股為主選時(shí)為輔

    三個(gè)集團(tuán)的劃分我國(guó)人多地少，土地資源稀缺，市政設(shè)施完備的建設(shè)用地更加稀缺。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的生產(chǎn)資料，完全受制于政府。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與政府各部門的關(guān)系以及企業(yè)的自由競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而大股東就是驅(qū)動(dòng)這種核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉。為便于區(qū)分，我們將滬深兩市主要房地產(chǎn)公司的實(shí)際控制人按國(guó)務(wù)院國(guó)資委、地方國(guó)資委、民營(yíng)企業(yè)劃分為三個(gè)集團(tuán)。

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