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房地產行業(yè)步入加速成長期
1998年，我國停止住房實物分配，住房供給開始走向市場化，為房地產行業(yè)的快速發(fā)展制造了契機。市場需求的上升，行業(yè)投資的加大，企業(yè)營業(yè)收入和利潤的快速增長，專業(yè)化、品牌化的形成，標志著我國房地產行業(yè)已經步入加速成長期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個可以繼續(xù)投資的行業(yè)。
強勁需求支撐行業(yè)迅速發(fā)展
城市化率的加速和居民可支配收入的增加是構成房屋強勁需求的主要因素。目前我國的城市化率為44%左右，與發(fā)達國家平均75%相比有很大的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)人口數(shù)自1998年來每年以超過1.2%的速度增長�？焖僭鲩L的城鎮(zhèn)人口對住房有迫切需求。
隨著我國國民經濟的持續(xù)增長，居民的支付能力不斷提高，并引起了房屋消費需求和投資需求的雙向增長。
供給短期難以釋放在城市化加速、需求增長的背景下，05年、06年全國房地產企業(yè)購置土地面積、完成開發(fā)面積及商品房施工面積等供給先行指標增速同比下滑，說明房屋供給不足在近兩年內難以改善。我國土地資源稀缺，嚴控土地的政策長期不會改變�！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺根本改變了房地產開發(fā)格局，城市優(yōu)質地段土地競爭加劇，對廉租房、經濟使用房用地的保障導致商品房的供應預期劇減。
調控保障行業(yè)健康長期發(fā)展
“國六條”對房地產業(yè)支柱地位的肯定，調控思路由“控制土地，壓縮投資”向“增加供給、抑制需求”轉變、由“一刀切”到“分類指導、區(qū)別對待”轉變表明，調控是為了房地產市場的健康發(fā)展，并不是打擊市場。政府通過調整住房結構，以滿足各階層的住房需求；通過增加供給，以穩(wěn)定房價，使價格逐步回歸理性，我國房地產業(yè)將在調控中健康發(fā)展。在評判調控成效的同時也應注意到房價的上漲趨勢。通過對五方主體的經濟分析，地方政府是房地產行業(yè)發(fā)展的最大受益者，其收益和風險比最大，這是中央出臺的調控政策體現(xiàn)在房價上收效甚微的根本原因。
投資策略：選股為主，選時為輔
股市已成為各種社會關系和利益集團對抗的巨大戰(zhàn)場。有能力從資本市場上持續(xù)、高額融資的大市值國企房地產公司已成為并將繼續(xù)成為機構投資者追逐的目標，更是其在競爭中“以正合”的關鍵�，F(xiàn)階段房地產上市公司的重組將為實物資本和虛擬資本創(chuàng)造獲得超額收益的可能性，是其在競爭中“以奇勝”法寶。
房地產行業(yè)步入加速成長期
房地產行業(yè)步入加速成長期
1998年，我國停止住房實物分配，住房供給開始走向市場化，為我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展制造了契機。
市場需求的逐年上升，行業(yè)投資的加大，銷售收入和利潤的快速增長，專業(yè)化、品牌化的形成，標志著我國房地產行業(yè)已經步入加速成長期，行業(yè)健康發(fā)展，有著較大的上升空間，是一個可以繼續(xù)投資的行業(yè)。
商品房需求逐年攀升
市場經濟背景下，需求是行業(yè)發(fā)展的外在推動力。圖1顯示，1998年-2004年，商品房竣工面積均超出銷售面積。2005年，商品房銷售面積首次高出竣工面積，2006年銷售面積高出竣工面積近7000萬平方米，說明近2年來市場需求加大，超過供給。自1998年以來，銷售面積每年同比增長率在13%-45%之間波動，遠遠高出竣工面積的增長率，說明商品房需求旺盛，為行業(yè)的快速增長創(chuàng)造了條件。
房地產行業(yè)投資加大
市場需求的增大刺激了房地產行業(yè)的投資。1998年-2007年6月期間，全國房地產的投資呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢，房地產投資額各年度同比增長率在14%-30%之間波動，其中2003年、2004年達到30%。隨著2004年國家對建設用地總量的調控，實行嚴格的土地管理制度，2005年房地產行業(yè)投資規(guī)模增速有所下降，但2005年、2006年的同比增幅仍然達到21%、22%。
隨著房地產行業(yè)投資額的增長，其占我國GDP的比重也不斷加大，由1998年的4.28%增長到2006年的9.19%，房地產行業(yè)的支柱性產業(yè)地位沒有改變。
房地產企業(yè)營業(yè)收入和利潤快速增長
銷售收入和利潤的高速增長是行業(yè)進入加速成長期的重要特征。全國房地產企業(yè)的營業(yè)總收入由1998年的2,951億元增長到2005年的14,769億元，增長了4倍，其中商品房銷售收入由1998年的2,408億元上升到2005年的13,317億元。1998年、1999年全國房地產企業(yè)營業(yè)利潤分別為-10.6億元、-35億元，2000年扭虧為盈，并以每年超過70%的速度增長，2005年同比增幅有所下降，但仍達到29%。商品房銷售面積的增加和房價上漲是房地產企業(yè)營業(yè)收入和利潤增長的主要原因。
居民支付能力提高
房屋作為一種商品，需求是建立在購買者有支付能力的基礎上的，必須由基本的經濟因素所決定，如經濟增長、個人可支配收入增長及儲蓄增加等。隨著我國國民經濟的持續(xù)增長，居民的支付能力不斷提高。據(jù)統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入由1998年5425元增長到2006年12719元，增長了134%。居民支付能力的提高引起了住房消費需求和投資需求的雙向增長。
一方面，房屋是生活必需品，加之受傳統(tǒng)觀念的影響，人們掙錢后的首要事情就是買房。結婚買房、拆遷買房、小房換大房，人們真實的消費需求隨著支付能力的提高而增長。另一方面，由于缺乏可供選擇的投資渠道，而房屋在一定程度上具有保值增值的功能，有經濟實力的人一般將住房作為優(yōu)先的投資方式，由此導致了大量的住房投資需求。此外，按揭信貸政策減輕了人們買房的一次性付款壓力，間接提高了人們的支付能力，使購房行為提前。
供給短期難以釋放先行
指標表明供給不足短期難以改善房地產項目的開發(fā)周期較長，從購置土地、設計規(guī)劃到開工建設，直至銷售回款，至少需要2年左右的時間。土地購置面積、開發(fā)面積和商品房新開工面積、施工面積等是判斷房地產中期、短期供給的重要先行指標。
2005、2006年房地產企業(yè)的土地購置面積分別為3.83億、3.68億平方米，處于負增長狀態(tài)。2005年完成土地開發(fā)面積2.27億平方米，盡管2006年比2005年增長了約0.4億平方米，但2007年上半年完成土地開發(fā)面積同比增速急劇下滑，土地購置面積和完成開發(fā)面積的短缺導致近2年房屋的施工面積減少，房屋供應量降低。
2006年、2007年1-6月的商品房新開工面積分別為7.81億、4.49億平方米，施工面積分別為19.41億、17.14億平方米，同比均有一定增長，但2006年施工面積的同比增速下滑。在城市化加速、房屋消費和投資需求雙向增加的背景下，2006年施工面積的同比增速下滑說明近1-2年房屋的供應量難以釋放。
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