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房地產(chǎn):行業(yè)泡沫化生存建倉(cāng)首選3只股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月17日 09:32

    我們中長(zhǎng)線看好房地產(chǎn)板塊在這個(gè)流動(dòng)性充裕的時(shí)代的表現(xiàn)，伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面繁榮，地產(chǎn)板塊的盈利預(yù)期還將不斷提升，我們對(duì)A股房地產(chǎn)板塊的評(píng)級(jí)為優(yōu)于大市。

    2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面繁榮，全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲加速，地價(jià)和房?jī)r(jià)漲幅距離拉開，投資旺盛。從購(gòu)買力角度看，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)泡沫尚未產(chǎn)生，但各大中心城市作為資金和各類資源的熱點(diǎn)流向，居民房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)壓力增加。

    強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產(chǎn)價(jià)格膨脹的前提條件，在流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣值大幅低估的環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫還遠(yuǎn)未達(dá)到頂峰狀態(tài)，無(wú)顯著外力干擾下，泡沫膨脹的自我加強(qiáng)型過(guò)程，會(huì)使價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，并在上漲過(guò)程中呈現(xiàn)資源集中化趨勢(shì)。..調(diào)控政策預(yù)期和相對(duì)偏高的估值水平是使房地產(chǎn)板塊中短期表現(xiàn)趨弱的主要因素。未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控方向和效果有較大的不確定性，但調(diào)控在客觀上抑制了泡沫的生成速度和提高了對(duì)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。目前藍(lán)籌地產(chǎn)股相對(duì)估值偏高，但中長(zhǎng)期看，上漲的內(nèi)生和外部條件沒(méi)有變化。

    我們?cè)谶x擇投資標(biāo)的時(shí)，傾向于選擇具有三類優(yōu)勢(shì)的公司：

    一是成功完成區(qū)域分散化布局的藍(lán)籌住宅地產(chǎn)開發(fā)商；二是擁有豐厚土地儲(chǔ)備，以及在未來(lái)土地資源爭(zhēng)奪中具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的公司；三是大股東實(shí)力雄厚，整體上市和資產(chǎn)注入前景確鑿的公司。

    中銀國(guó)際覆蓋的A股地產(chǎn)公司中首選個(gè)股為：保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華發(fā)股份(行情股吧)。此外我們也看好招商地產(chǎn)、華僑城、中華企業(yè)等公司，并給予優(yōu)于大市評(píng)級(jí)。

    投資概要

    中國(guó)房地產(chǎn)的全面繁榮中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了前所未有的全面繁榮，全國(guó)性房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲加速，投資轉(zhuǎn)旺。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)泡沫也開始顯露，中國(guó)的中心城市作為各類資源高度集中的熱點(diǎn)流向，成為過(guò)剩流動(dòng)性的宣泄口之一。按房?jī)r(jià)收入比、貸款可負(fù)擔(dān)比率等傳統(tǒng)方式計(jì)算，部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了本地購(gòu)買能力，城市能否持續(xù)吸引外來(lái)富裕移民是需求基礎(chǔ)能否持續(xù)的關(guān)鍵因素。

    在資產(chǎn)泡沫化過(guò)程中淘金強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間，是資產(chǎn)泡沫形成的前提條件，在流動(dòng)性過(guò)剩、和人民幣值大幅低估的環(huán)境下，目前資產(chǎn)泡沫還未達(dá)到頂峰狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格膨脹將延續(xù)自我加強(qiáng)型的走勢(shì)特征。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，匯率見頂通常早于房?jī)r(jià)見頂時(shí)間，地價(jià)見頂則和房?jī)r(jià)見頂沒(méi)有必然因果聯(lián)系；泡沫膨脹過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)明顯的資源集中化趨勢(shì)，中心城市和高端地產(chǎn)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市和大眾住宅。

    政策調(diào)控的作用適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策可能控制泡沫膨脹速度，或者提早刺破剛生成的泡沫，但是之前年度的調(diào)控政策則是起到了加劇供求緊張關(guān)系，助推房?jī)r(jià)的作用。另外，在土地供應(yīng)由國(guó)家壟斷的大前提下，很難消除地方政府推高地價(jià)的原動(dòng)力。我們認(rèn)為，對(duì)調(diào)控現(xiàn)今中國(guó)房?jī)r(jià)最有效的政策是出臺(tái)高稅率的物業(yè)稅和大幅加息。其他政策如增加政策性用房供給、收緊信貸、預(yù)售資金監(jiān)管、直接行政定價(jià)等方式受到各方面環(huán)境的局限，效果有限或者短期難見成效。由于中國(guó)銀行體系的超高儲(chǔ)蓄率和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸比例較低，銀行系統(tǒng)安全性高于其他房地產(chǎn)杠桿率較高的國(guó)家，反過(guò)來(lái)也減少了由于恐慌性拋售帶來(lái)的房?jī)r(jià)暴跌風(fēng)險(xiǎn)。

    短期估值偏高，長(zhǎng)期前景看好

    房地產(chǎn)板塊是房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)兩大投資品市場(chǎng)的結(jié)合點(diǎn)，因此注定成為資金的流向焦點(diǎn)。目前房地產(chǎn)板塊的估值已經(jīng)達(dá)到高位，但流動(dòng)性充裕的大環(huán)境不變，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不變，房?jī)r(jià)對(duì)于地產(chǎn)商業(yè)績(jī)的加速推動(dòng)關(guān)系使得市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊增長(zhǎng)預(yù)期隨著房?jī)r(jià)不斷水漲船高，資本市場(chǎng)的火爆為地產(chǎn)類上市公司低成本融資提供了寬松的外部環(huán)境，推動(dòng)上市公司本身的快速擴(kuò)張和整體上市。這個(gè)板塊的上漲的外部條件和內(nèi)生動(dòng)力依然不變，因此我們看好行業(yè)中長(zhǎng)期走勢(shì)，行業(yè)評(píng)級(jí)“優(yōu)于大市”。

    個(gè)股選擇我們?cè)谶x擇投資標(biāo)的時(shí)，傾向于選擇具有三類優(yōu)勢(shì)的公司：一是成功完成區(qū)域分散化布局的藍(lán)籌地產(chǎn)公司，與地產(chǎn)投資商相比，我們更看好以住宅為主的開發(fā)商在現(xiàn)階段的投資機(jī)會(huì)；二是擁有豐厚土地儲(chǔ)備，以及在未來(lái)土地資源搶奪中擁有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的公司；三是擁有雄厚大股東背景，整體上市前景確鑿的公司。

    中銀國(guó)際覆蓋的A股地產(chǎn)公司中首選個(gè)股為：保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華發(fā)股份，此外我們也看好招商地產(chǎn)、華僑城、中華企業(yè)等具有資產(chǎn)注入和整體上市概念的地產(chǎn)公司。

    中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的全面繁榮時(shí)代

    各地房?jī)r(jià)全面高漲2007年前7個(gè)月全國(guó)范圍房?jī)r(jià)無(wú)一例外均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，南京、杭州、寧波等地同比增長(zhǎng)都超過(guò)了5%，一直低迷的上海房?jī)r(jià)漲幅也擴(kuò)大到了2.1%。

    但事實(shí)上，由于人口的流動(dòng)和遷移，中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上述幅度，房地產(chǎn)泡沫在主要城市中廣泛存在，按照我們的計(jì)算模型，目前深圳的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)17倍，債務(wù)償還占收入比重達(dá)到90%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越可負(fù)擔(dān)能力上限，從本地人口自住角度看，深圳顯然是目前資產(chǎn)泡沫化最為嚴(yán)重的城市，其次是北京和天津。

    當(dāng)然，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)具有較多缺陷，使其說(shuō)服力下降，我們找不到一個(gè)合理的房?jī)r(jià)中位數(shù)作為分子，根據(jù)人均可支配收入計(jì)算的分母家庭收入也會(huì)有較嚴(yán)重的低估。

    過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)銷售速度的影響在近期幾個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)中已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)。2007年前7個(gè)月，北京、深圳等地銷售面積持續(xù)走低，呈現(xiàn)縮量上漲走勢(shì)。

    過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比和貸款可負(fù)擔(dān)比率透支了本地消費(fèi)能力，住房消費(fèi)和投資將大量依賴于外來(lái)的購(gòu)買力如港澳臺(tái)和海外人士，以及國(guó)內(nèi)其他城市富裕移民。因此一個(gè)城市能否吸引新移民尤其是富裕移民決定了房?jī)r(jià)上升空間，東南沿海和少量中西部區(qū)域中心城市在未來(lái)一段時(shí)期仍將是各類資源高度集中的熱點(diǎn)地區(qū)。

    住房作為投資品來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期合理估值通�？梢詮淖饨鹗找媛�(市盈率)的角度來(lái)衡量，目前大中型城市住宅地產(chǎn)的平均租金收益率較低，北京、深圳、上海等重點(diǎn)城市徘徊在2-4%之間。絕大部分住宅投資需求緣于對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲所獲得的資本利得的預(yù)期。

    流動(dòng)性泛濫和資產(chǎn)泡沫的形成在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如果更多的人們做出投資購(gòu)買房地產(chǎn)的決定不再取決于收入的負(fù)擔(dān)能力以及租金回報(bào)水平，而是基于未來(lái)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，那么泡沫就已經(jīng)真實(shí)存在了。資產(chǎn)泡沫包括但并不局限于下表所列的這些特征，這些特征在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)紛紛顯現(xiàn)。

    價(jià)格快速上漲

    市場(chǎng)對(duì)價(jià)格持續(xù)上升報(bào)有很高期望

    寬松的貨幣政策資料來(lái)源：《泡沫危機(jī)》，中銀國(guó)際研究資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的前提形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的市場(chǎng)通常有幾個(gè)前提：一是強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；二是寬松的貨幣政策；第三，堅(jiān)挺的本幣匯率和升值預(yù)期進(jìn)一步促成了泡沫的膨脹。

    強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是泡沫產(chǎn)生的基本前提，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)4年半維持在10%以上的高位運(yùn)行，顯示出空前的繁榮。經(jīng)濟(jì)的景氣拉動(dòng)股票和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而資產(chǎn)價(jià)格的上漲推動(dòng)購(gòu)買力的提高同樣也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮。

    寬松的貨幣政策是資產(chǎn)價(jià)格膨脹的另一個(gè)加速器。當(dāng)前國(guó)家出于對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)整體的擔(dān)心而緩步小幅調(diào)升利率，與此同時(shí)由于CPI的加速上漲，07年8月份已經(jīng)達(dá)到35個(gè)月的最高峰6.5%，使得實(shí)際利率水平其實(shí)是處于持續(xù)走低過(guò)程中。小幅加息并不能改變貨幣價(jià)格低估的現(xiàn)狀，更不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，反而促使資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步膨脹。

    人民幣實(shí)際低估助推泛濫流動(dòng)性。中國(guó)市場(chǎng)本幣匯率的非市場(chǎng)化定價(jià)加劇了市場(chǎng)的不均衡，堅(jiān)挺的本幣匯率是資產(chǎn)泡沫化的又一個(gè)條件。雖然自2005年7月匯改以來(lái)人民幣對(duì)美元升值幅度已經(jīng)超過(guò)7%，但由于美元對(duì)歐元等主要幣種貶值幅度更大，掛鉤美元仍造成人民幣相對(duì)其他一些主要貨幣的相對(duì)貶值，匯改以來(lái)人民幣兌歐元匯率貶值近4%。央行為吸收過(guò)多的美元釋放的大量人民幣供給助長(zhǎng)了流動(dòng)性泛濫，也使得股市和房市兩個(gè)虛擬市場(chǎng)大幅上漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度在近兩年的出現(xiàn)大幅提高。

    自我加強(qiáng)型的繁榮和崩潰

    流動(dòng)性過(guò)剩使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的走勢(shì)完全成了資金推動(dòng)的結(jié)果，兩者之間的也成了正相關(guān)關(guān)系。在這樣背景下，可以預(yù)計(jì)的是，未來(lái)股市和房地產(chǎn)的大周期頂部將會(huì)在同一時(shí)段出現(xiàn)。

    資產(chǎn)價(jià)格泡沫和過(guò)剩的流動(dòng)性之間具有循環(huán)促進(jìn)、自我強(qiáng)化的作用，這些自我強(qiáng)化的過(guò)程包括投資和出口的高增長(zhǎng)和生產(chǎn)力高增長(zhǎng)的互動(dòng)、加息和匯率升值的互動(dòng)、資產(chǎn)價(jià)格上漲和增加貨幣流動(dòng)性的互動(dòng)等等。針對(duì)股票和地產(chǎn)市場(chǎng)的還有階段性的股市的財(cái)富效應(yīng)轉(zhuǎn)移至房市，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲推動(dòng)資產(chǎn)重估概念成為股市投資的主線等等。

    在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，資產(chǎn)價(jià)格的膨脹將帶來(lái)不斷自我強(qiáng)化的繁榮到崩潰的過(guò)程。

    緊張的供求關(guān)系加快價(jià)格膨脹速度

    在流動(dòng)性泛濫的前提下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又經(jīng)歷了供求關(guān)系緊張加劇的過(guò)程，進(jìn)一步促使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)難以遏止的快速膨脹。

    供給緊缺助推地價(jià)房?jī)r(jià)上漲長(zhǎng)達(dá)三年多的政策調(diào)控以銀根緊縮和地根緊縮為開端，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給緊張局面。目前政策調(diào)控方面仍然面臨兩難局面，一方面受制于控制固定資產(chǎn)投資增幅，中央政府仍有需要大力控制房地產(chǎn)投資開發(fā)；另一方面，保護(hù)耕地的基本國(guó)策使得新增建設(shè)用地指標(biāo)逐年緊縮，房地產(chǎn)建設(shè)增量受到嚴(yán)重制約。2006年末全國(guó)耕地面積為18.27億畝，根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的耕地保護(hù)目標(biāo)，未來(lái)14年平均每年可用耕地為193萬(wàn)畝，是前五年平均值的11%。按固定比例匡算城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給也將大幅下降。

    價(jià)格上漲預(yù)期下需求的提前釋放

    2007年6月份房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)下了18月以來(lái)的新高，城市住宅需求顯示出剛性增長(zhǎng)特征，最基本的原因是城市居民收入水平提高，城市化水平大幅提高以及人口紅利的影響。除了上述原因外，更直接的因素是強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而導(dǎo)致潛在需求提前釋放，以及股市財(cái)富效應(yīng)向房市轉(zhuǎn)移。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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