“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在明顯復(fù)蘇，一線城市房地產(chǎn)更令人樂(lè)觀�！弊蛉�，花旗銀行（中國(guó)）有限公司財(cái)富管理部研究與投資分析主管邱思甥在該行的投資展望會(huì)上表示。而昨日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)似乎也印證著這一點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲幾乎勢(shì)不可擋，于是乎，市場(chǎng)又開(kāi)始議論起新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的可能性。

　　地產(chǎn)商瘋狂融資

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國(guó)70個(gè)大中型城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市有54個(gè)。其實(shí)，境內(nèi)大中型城市房?jī)r(jià)全面上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。各界對(duì)于2013年中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智�！胺�?jī)r(jià)反彈已是大勢(shì)所趨”、“房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大幅反彈”各種觀點(diǎn)繽紛莫是。不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商近期猶如打了雞血一般亢奮，大量融資買(mǎi)地。

　　在剛剛過(guò)去的兩三周時(shí)間里，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、雅居樂(lè)、碧桂園、世茂房地產(chǎn)等在內(nèi)的多家開(kāi)發(fā)商都接二連三地宣布了海外融資計(jì)劃。而此前，旭輝集團(tuán)、江蘇新城、金輪天地等也都成功登陸香港資本市場(chǎng)。萬(wàn)科集團(tuán)更是在上周宣布了B股轉(zhuǎn)H股的方案。

　　“如果有大量樓房賣(mài)不出去，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)專(zhuān)注于銷(xiāo)售，而不會(huì)在資金無(wú)法回籠的情況下再去拿地�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商群起融資來(lái)拿地或籌建新項(xiàng)目，說(shuō)明樓房積壓并不嚴(yán)重，而且看好銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)或前景不好。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代金融研究中心副主任奚君羊在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　其實(shí)，由于過(guò)去兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商境內(nèi)融資之路就愈走愈艱難，在傳統(tǒng)間接融資渠道——銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大門(mén)越關(guān)越緊的同時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品因頻頻曝出兌付風(fēng)險(xiǎn)而受到監(jiān)管層高度關(guān)注，因此規(guī)模驟降。

　　然而，東方不亮西方亮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商齊齊將目光投向境外融資平臺(tái)。2012年，萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)相繼收購(gòu)在港上市公司，四大標(biāo)桿房企最終悉數(shù)登陸香港資本市場(chǎng)。

　　而除了股票市場(chǎng)，境外債券市場(chǎng)也成為了境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的大通道。金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，亞洲債券市場(chǎng)一直受到國(guó)際投資者的青睞，而在去年由中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行的垃圾債券也受到了投資者的追捧。碧桂園發(fā)行的7.5億美元10年期債券獲得投資者24倍認(rèn)購(gòu)。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，去年共有20家內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)行了25筆海外債券，融資總額高達(dá)600億元，同比增長(zhǎng)了10.23%。

　　新一輪調(diào)控在即？

　　顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的境外融資熱潮將在2013年延續(xù)，而如此積極籌錢(qián)“備戰(zhàn)”的態(tài)勢(shì)也令世人對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期愈加膨脹。然而，2013年房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)到多少？如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，那么政府是否有新的調(diào)控政策出臺(tái)？

　　1月22日，交通銀行發(fā)布2013年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告指出，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將回升至20%左右，新開(kāi)工面積增速為10%左右。成交將進(jìn)入溫和上升通道，全年銷(xiāo)售面積同比增速有望回升至5%左右，銷(xiāo)售額增速為10%左右。而不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也已紛紛上調(diào)2013年的銷(xiāo)售目標(biāo)。綠地集團(tuán)近日公布，將加碼房地產(chǎn)主業(yè)，銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃增長(zhǎng)30%以上；世茂股份則將2013年銷(xiāo)售目標(biāo)從2012年的79億元調(diào)高至100億元；恒大集團(tuán)將2013年合約銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)整為1000億元，較2012年全年800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)上升25%。

　　交通銀行同時(shí)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商資金狀況好轉(zhuǎn)等原因，2013年境內(nèi)房?jī)r(jià)總體向上，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅約4%左右。一位銀行業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示：“如果房?jī)r(jià)上漲的幅度在5%之內(nèi)，那基本是合理的。但是房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭起來(lái)之后，就很難控制加速上漲的態(tài)勢(shì)。所以，可能需要政府部門(mén)在房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)加速上漲之初就需要有應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。”

　　邱思甥認(rèn)為，由于近期雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲但仍相對(duì)比較克制，因此短時(shí)間內(nèi)政府不會(huì)出臺(tái)新一輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策。1月22日，世聯(lián)地產(chǎn)指出，2012年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“向死而生”，2013年中央政策將中性偏松，樓價(jià)繼續(xù)上行壓力大；如果房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)35%，市場(chǎng)吸納量超過(guò)125%，可能會(huì)引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　而在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不斷升溫之下，關(guān)于房產(chǎn)稅的話題也同樣升溫�！胺慨a(chǎn)稅是基礎(chǔ)性制度建設(shè)的內(nèi)容，不能作為調(diào)控樓市的措施。”奚君羊認(rèn)為，即使政府出臺(tái)新一輪調(diào)控政策也不會(huì)是房產(chǎn)稅，而且調(diào)控的余地已經(jīng)不大。