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房地產(chǎn):主流公司持續(xù)高增推薦4只龍頭股

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年11月15日 09:13

方焱

    房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)加速，行業(yè)景氣度持續(xù)攀升

    全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長進一步加快，前3季度共完成16814億元，同比增長30.3%，增速比1-8月上升1.3個百分點，高于同期城鎮(zhèn)投資增速3.9個百分點。

    “國房景氣指數(shù)”9月繼續(xù)上行至104.99點，自2季度以來連續(xù)6個月環(huán)比攀升，顯示出我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高位景氣。

    房價繼續(xù)加速上揚，短期交易量或?qū)⒗^續(xù)萎縮

    1-3季度，商品房銷售面積和銷售額分別同比分別增長34%和51%，市場需求旺盛；銷售面積是竣工面積的2倍多，供求矛盾依然比較突出。9月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，延續(xù)了加速上升的態(tài)勢。前3季度70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，熱點城市房屋消費價格漲幅更高，平均漲幅超過10%的城市分別是深圳15.7%，北海12.1%和北京10.1%。從成交量看，主要城市均出現(xiàn)增長放緩或下滑的現(xiàn)象，其中深圳下降比較明顯，隨著房貸新政效用的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計短期交易量將進一步萎縮。

    調(diào)控政策影響將是區(qū)域性和階段性的，房地產(chǎn)市場長期上升趨勢不改

    二季度以來政府相繼推出金融和土地政策，通過限制土地使用權(quán)證發(fā)放，推出房貸新政等一系列措施，對行業(yè)進行調(diào)控。但考慮到涉及多方利益主體，政策的制定和落實會受到諸多制約，在執(zhí)行上會打折扣。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的波動容易引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)體系的震動，因此未來調(diào)控將以“溫和”與“試錯”為主調(diào)，調(diào)控的影響將是區(qū)域性和階段性的，政策風(fēng)險是有限的，個別“熱點”地區(qū)市場的短期調(diào)整，并不會改變長期上升的趨勢。

    主流公司持續(xù)高增長提升地產(chǎn)股投資價值，維持行業(yè)“推薦”評級

    房價持續(xù)上漲和銷售旺盛促使“主流公司盈利出現(xiàn)爆發(fā)性增長”，前3季度地產(chǎn)板塊業(yè)績增幅為53%，我們關(guān)注的重點公司平均增幅在70%以上。持續(xù)的高增長和外延式擴張將提升地產(chǎn)股投資價值，化解短期的估值壓力，我們維持對行業(yè)“推薦”的評級。目前主流地產(chǎn)股動態(tài)估值相對較便宜，我們?nèi)允淄啤氨Ｕ腥f金”，民營“四大金剛”及北京城建、天鴻寶業(yè)等資產(chǎn)注入類公司也值得密切關(guān)注。

    行業(yè)總體運行情況房地產(chǎn)投資“高歌猛進”，行業(yè)景氣度繼續(xù)攀升

    1-9月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成78247億元，同比增長26.4%，增速比1-8月微降0.3個百分點，基本保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長進一步加快，1-9月完成16814億元，增長30.3%，增速同比上升6個百分點，比今年1-8月上升1.3個百分點，高于同期城鎮(zhèn)投資增速3.9個百分點。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%，同比提高0.6個百分點。分地區(qū)看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)在絕對量上仍然是房地產(chǎn)投資的熱點和重點，但增長趨緩；而中西部二三線城市繼續(xù)呈現(xiàn)出快速增長勢頭。

    房地產(chǎn)市場銷售旺盛，供求矛盾依然突出，房價繼續(xù)上揚

    1-9月，全國商品房竣工面積同比增長11%，增幅比上月提高1個百分點；銷售面積和銷售額分別是4.74億平方米和1.58萬億元，同比分別增長34%和51%，顯示出房地產(chǎn)市場需求旺盛；銷售面積是竣工面積的2.15倍，供求矛盾依然比較突出。

    9月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.9%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.0%，二手住房銷售價格同比上漲7.6%。今年以來，全國住房價格一直在呈現(xiàn)加速上升的態(tài)勢，1-3季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%，其中1季度上漲5.6%，2季度上漲6.3%，3季度上漲8.2%。熱點城市房屋消費價格漲幅更高，1-3季度平均漲幅超過10%的城市，分別是深圳15.7%，北海12.1%和北京10.1%。

    房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏繼續(xù)加快，1-3季度房屋施工面積20億平方米，新開工6.68億平方米，分別同比增長22.4%和21.6%。各地土地供應(yīng)偏緊，全國土地交易價格上漲較快，1-3季度累計平均上漲12.8%，其中一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度上漲15%，但土地購置面積有所下降，顯示出開發(fā)建設(shè)成本的提高。另外，建材價格、工資、機械使用費上漲，都形成了對房價上漲的推動。在成本攀升和旺盛需求的支撐下，房價的上漲是大勢所趨，短期難以遏制。

    重點地區(qū)房地產(chǎn)市場情況

    北京：供需結(jié)構(gòu)矛盾明顯，房價漲幅進一步擴大

    北京前三季度月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1237.47億元，同比增長17.5%，增幅同比提高1.5個百分點。住宅施工面積和新開工面積繼續(xù)呈下降趨勢，分別比去年同期下降6.1%和17%；住宅竣工面積為995萬平方米，增長11.3%，比上半年降低14.7個百分點。前三季度，北京市房屋銷售價格總指數(shù)為110.1%，漲幅比去年同期提高1.6個百分點，比上半年提高0.8個百分點。商品住宅銷售價格增長持續(xù)加快，在新建商品房中，住宅銷售價格指數(shù)累計為111.2%，其中9月份為115.3%，比上月提高1.8個百分點。

    上海：房價漲幅明顯，供應(yīng)偏緊趨勢不變

    9月份上海商品房成交量有所下降，共成交商品房388萬平方米，環(huán)比下降9.5%；價格方面，9月上海房屋銷售價格指數(shù)同比上漲5.9%，環(huán)比上漲2.5%；房地產(chǎn)投資繼續(xù)下降，1-9月上海地產(chǎn)開發(fā)投資966.65億元，同比下降3.6%。

    鑒于土地開發(fā)、購置面積及房地產(chǎn)投資與去年同期相比均明顯下降，按照房地產(chǎn)項目的正常生產(chǎn)周期(一般2年)，明年同期市場的供應(yīng)量將呈減少態(tài)勢，市場依然有可能仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

    二手房方面，9月上海二手房指數(shù)為2009點，較8月上漲79點，漲幅為4.09%；在眾多因素推動下，二手房價格呈現(xiàn)攀升態(tài)勢。進入10月后，由于受到房貸新政的影響，從目前初步掌握的數(shù)據(jù)來看，10月二手房整體成交量環(huán)比下降三成左右，但成交價格與9月份持平，說明市場呈現(xiàn)出一定的觀望態(tài)勢。

    深圳：成交量繼續(xù)下滑，房價漲幅收窄，市場觀望氣氛顯現(xiàn)

    9月深圳樓市銷售繼續(xù)回落，住宅銷售面積30.16萬平方米，環(huán)比下降16%，成為今年以來的最低谷；住宅銷售額50.67億元，環(huán)比8月下降7.6%。盡管成交萎縮，房價表現(xiàn)依然較為堅挺，深圳國土房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳商品房均價為13831元/平方米，比8月份上升190元，其中新房成交均價達1.65萬元/平米。市場高位縮量整理趨勢明顯，一方面是因為房價經(jīng)過長達兩年的持續(xù)上漲，消費者對可能存在的房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了疑慮；另一方面，在政府調(diào)控和銀行體系主動收縮房貸的雙重作用下，部分消費者購房意愿下降，轉(zhuǎn)為觀望。

    廣州：9月慣性走高，10月步入調(diào)整

    繼7、8月快速上升后，9月廣州住宅指數(shù)繼續(xù)慣性上揚，帶動綜合指數(shù)持續(xù)增長，9月城市綜合指數(shù)為2005點，環(huán)比漲幅為2.24%，同比漲幅18.15%；9月住宅指數(shù)為1681點，環(huán)比漲幅為3.64%；在價格上漲的同時，成交量亦環(huán)比增加。10月，受房貸新政出臺影響，房地產(chǎn)銷售速度明顯減緩，十區(qū)商品住宅成交量比9月份下跌了18%，與此同時，樓價漲幅也明顯下降，比9月份14%的增長率下降了8個百分點。

    天津、重慶：房地產(chǎn)市場加速發(fā)展格局未變

    天津樓市進一步升溫，9月商品房的成交量和成交價格持續(xù)上漲。天津城市綜合指數(shù)環(huán)比漲幅為3.10%，同比漲幅19.65%。重慶9月房價繼續(xù)穩(wěn)步上行，在住宅指數(shù)的推動下重慶綜合指數(shù)繼續(xù)上漲，但較上月增幅有所下降，“新特區(qū)”效應(yīng)有所減弱。

    總體上看，由于天津、重慶兩市當前均面臨著重大發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展、向一線城市靠攏的格局將長期不變。

    行業(yè)

    二季度以來，政府針對房地產(chǎn)出臺了進一步的調(diào)控政策，特別是9、10月相繼推出金融和土地政策，通過有條件限制土地使用權(quán)證發(fā)放，提高商業(yè)用房、第二套住房首付比例和貸款利率標準等一系列調(diào)控措施，一方面對囤積土地嚴查、限期開發(fā)，加大土地持有成本，加大土地供應(yīng)量；另一方面對購房者提高房貸首付和利息，抑制房地產(chǎn)市場的投機需求�？梢钥隙�，抑制房價的持續(xù)快速上漲、保證市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，仍將是四季度和今后房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標。一方面，原有的政策將會得到嚴格執(zhí)行和落實；另一方面，地方政府可能會結(jié)合當?shù)厍闆r出臺更有針對性的措施。但我們認為此前市場比較關(guān)注的物業(yè)稅，在兩年內(nèi)推出的可能性較小，不必過分擔(dān)心其對行業(yè)的影響。此外，房地產(chǎn)調(diào)控涉及多方利益主體，政策的制定和落實會受到諸多制約，在執(zhí)行上會打折扣。而且，房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)大，行業(yè)的波動容易引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)和金融體系的震動，因此，未來調(diào)控將以“溫和”與“試錯”為主調(diào)，我們認為房地產(chǎn)調(diào)控對行業(yè)的影響是區(qū)域性和階段性的，政策風(fēng)險是有限的。

    房價增幅的回落并不會改變長期上升的趨勢，個別“熱點”城市的調(diào)整影響有限，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展空間依然巨大。在宏觀經(jīng)濟長期向好，城市化進程加快，居民財富和購買力的增強以及資金流動性過剩的大背景下，未來房地產(chǎn)市場仍然較大的發(fā)展空間。而土地供應(yīng)的偏緊客觀上也造成了住房供給的減少，使得供求失衡和需求剛性導(dǎo)致的房價高企狀態(tài)短期難以改變。

    龍頭公司持續(xù)高增長提升地產(chǎn)股投資價值，維持行業(yè)“推薦”評級

    房價的持續(xù)上漲和旺盛的銷售形勢促使重點地產(chǎn)公司07年業(yè)績將出現(xiàn)高速增長。07年前3季度地產(chǎn)板塊業(yè)績增幅為53%，我們關(guān)注的重點公司平均增幅在70%以上，其中萬科、保利等龍頭企業(yè)全年的凈利潤增長將達到100%左右。

    借助資本市場，地產(chǎn)公司近來頻繁進行股權(quán)融資、通過增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，迅速擴大經(jīng)營規(guī)模，在行業(yè)高位景氣之下，我們提出的“主流公司盈利將爆發(fā)性增長”判斷正在得到驗證，預(yù)計未來3年將有一大批地產(chǎn)公司保持50%以上的復(fù)合增長，地產(chǎn)股將在多方因素推動下將繼續(xù)走強，我們維持對行業(yè)“推薦”的評級。

    持續(xù)的高增長和外延式擴張將有效化解短期的估值壓力，進而提升地產(chǎn)股投資價值。在盈利增長的預(yù)期下，目前主流地產(chǎn)股動態(tài)估值相對較便宜，行業(yè)調(diào)整將給龍頭企業(yè)帶來更大發(fā)展空間，我們繼續(xù)首推“保招萬金”。二線地產(chǎn)股，如地產(chǎn)“四小龍”、民營“四大金剛”及北京城建、天鴻寶業(yè)等公司也值得密切關(guān)注�！八男↓垺笔俏覀兪紫韧扑]的幾家區(qū)域龍頭，未來業(yè)績增長速度也將遠高于行業(yè)平均增長速度，目前動態(tài)估值不高；民營“四大金剛”是我們最近推薦的新品種，我們認為它們在未來有挑戰(zhàn)一線公司的潛力。(來源：國信證券)

來源：中金在線

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