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房地產(chǎn)業(yè):資產(chǎn)注入提升業(yè)績(jī) 推薦4只股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月21日 08:26

    二、行業(yè)景氣和規(guī)模擴(kuò)張催生房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)提升

    (一)2007年上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)大幅提升

    截至2006年8月31日，房地產(chǎn)公司的中報(bào)相繼公布，剔除ST類公司后，公布中報(bào)的82家房地產(chǎn)上市公司平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率達(dá)142.24%，主營(yíng)收入平均增長(zhǎng)率達(dá)365.48，主營(yíng)利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率達(dá)271.7。82家公司中，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的有56家，凈利潤(rùn)增幅在50%以上的有34家。24家公司凈利潤(rùn)、主營(yíng)利潤(rùn)和主營(yíng)收入3項(xiàng)指標(biāo)增幅均在50%以上。29家公司上述3項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%以上。其中億城股份、萬(wàn)通先鋒、渝開(kāi)發(fā)、華業(yè)地產(chǎn)等凈利潤(rùn)增幅更在1000%以上。

    (二)房地產(chǎn)景氣帶來(lái)的毛利率上漲和通過(guò)負(fù)債率提高、資本市場(chǎng)融資、資產(chǎn)注入等手段擴(kuò)大規(guī)模催生公司業(yè)績(jī)提升

     1、房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的毛利率上升：剔除ST公司的可比公司數(shù)據(jù)顯示2007年中期房地產(chǎn)公司平均毛利率為33.78%，略高于2006年同期的31.71%。我們主要關(guān)注的公司2007年中期毛利率大部分均高于2006年同期。其中華業(yè)地產(chǎn)、金融街、招商地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展、蘇寧環(huán)球、金地集團(tuán)、新湖創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)科毛利率增長(zhǎng)都在5個(gè)點(diǎn)以上。

    2、可比公司負(fù)債率提高，由2006年中期的61%上升至62.35%。有息負(fù)債有所下降，由06年中期的32.48%下降到07年中期的31%。萬(wàn)科、金地集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、華發(fā)股份(行情股吧)、億城股份等負(fù)債率均有提高。其中蘇寧環(huán)球、萬(wàn)通先鋒、冠城大通、億城股份的負(fù)債率更是上升到75%以上。這一方面說(shuō)明上市公司的資金來(lái)源仍很單一，主要來(lái)源于銀行貸款和房屋預(yù)售款，另一方面說(shuō)明房地產(chǎn)公司資金的緊張局面。這也是超過(guò)半數(shù)的房地產(chǎn)上市公司提出非公開(kāi)增發(fā)、公開(kāi)增發(fā)和配股進(jìn)行融資的原因。

    3、借助資本市場(chǎng)，通過(guò)非公開(kāi)增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)增發(fā)和配股在資本市場(chǎng)融資，并迅速擴(kuò)大公司規(guī)模。如上實(shí)發(fā)展、世茂股份、泛海建設(shè)、天鴻寶業(yè)、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、中糧地產(chǎn)、冠城大通、萬(wàn)通先鋒、大龍地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、新湖中寶、中鐵二局、華業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)股份等均通過(guò)注入大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)使公司業(yè)績(jī)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。此外萬(wàn)科、金融街、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)均已經(jīng)完成定向增發(fā)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)在非公開(kāi)增發(fā)后，又實(shí)施了公開(kāi)增發(fā)，金融街、金地集團(tuán)、億城股份等公司也都提出公開(kāi)增發(fā)的方案，達(dá)到通過(guò)股權(quán)融資擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的目的。

     4、增發(fā)上市公司規(guī)模的快速擴(kuò)張導(dǎo)致這些房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)速度放慢。如新湖中寶、中江地產(chǎn)、津?yàn)I發(fā)展、名流置業(yè)、冠城大通、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A。

    (三)龍頭上市公司業(yè)績(jī)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)

     2007年8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積70.5萬(wàn)平方米，銷售金額62.8億元。2007年1~8月公司累計(jì)銷售面積達(dá)366.69萬(wàn)平方米，銷售金額合計(jì)298.13億元。(含收購(gòu)富春有限公司股權(quán)包新增項(xiàng)目1至6月銷售15.65萬(wàn)平方米、24.06億元。)同比增速分別達(dá)到106.45%和164.84%。

    2007年1-8月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積127.1萬(wàn)平方米(含北京政泉銷售面積6.8萬(wàn)平方米)，同比增長(zhǎng)70.25%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購(gòu)金額103.87億元(含北京政泉銷售認(rèn)購(gòu)金額7.9億元)，同比增長(zhǎng)98.44%。

    房?jī)r(jià)的上漲和旺盛的銷售形勢(shì)使重點(diǎn)房地產(chǎn)上市公司2007年年終業(yè)績(jī)將繼續(xù)保持穩(wěn)定和高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。從2007年中報(bào)數(shù)據(jù)，具有可比數(shù)據(jù)的71家房地產(chǎn)上市公司2007年主營(yíng)收入和預(yù)收賬款總和較2006年同期增長(zhǎng)186.74%，預(yù)收賬款同比增長(zhǎng)873%。其中泛海建設(shè)、保利地產(chǎn)、金融街、金地集團(tuán)、萬(wàn)科、華發(fā)股份、新湖中寶和珠江實(shí)業(yè)主營(yíng)收入和預(yù)收賬款之和均較去年同期增長(zhǎng)100%以上。銷售量?jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)為這些公司2007年的業(yè)績(jī)保持持續(xù)增長(zhǎng)提供了保障。

來(lái)源：銀河證券

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