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房地產(chǎn)業(yè):資產(chǎn)注入提升業(yè)績推薦4只股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月21日 08:26

     一、宏觀調(diào)控不改房地產(chǎn)景氣趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長和商品房平均價格的上漲是拉動國房景氣指數(shù)上升的關(guān)鍵

    (一)國房景氣指數(shù)繼續(xù)處于景氣區(qū)間

     2007年7月份，“國房景氣指數(shù)”為104.00點(diǎn)，比6月份上升0.37點(diǎn)，同比上升0.49點(diǎn)。這是“國房景氣指數(shù)”自今年3月以后連續(xù)4個月環(huán)比攀升，說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)處于景氣空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長迅猛是拉動“國房景氣指數(shù)”上揚(yáng)的關(guān)鍵因素；同時，商品房平均銷售價格增勢明顯也帶動了“國房景氣指數(shù)”的上揚(yáng)。

    (二)商品房價格繼續(xù)上漲，深圳、北京漲幅仍然在兩位數(shù)

    國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點(diǎn)。新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%，漲幅比上月高0.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月高0.2個百分點(diǎn)。所有70個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅大的城市是：北海18.2%、深圳17.6%、烏魯木齊15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。

    (三)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所加快

     2007年1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步加快。1-7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12135億元，同比增長28.9%，增速同比上升4.9個百分點(diǎn)，比今年上半年上升0.4個百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速2.3個百分點(diǎn)。今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，1—3月、1—4月、1—5月、1-6月分別同比增長26.9%、27.4%、27.5%和28.5%。

    (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源優(yōu)化，利用外資和個人按揭貸款高速增長

     2007年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為18689億元，同比增長29.6%，是今年以來增幅首次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資。其中，國內(nèi)貸款為3951億元，增長21.4%，增速比上半年回落4.5個百分點(diǎn)；利用外資333億元，增長74.5%，增速比上半年提高5.8個百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金6332億元，增長32.2%；其他資金8074億元，增長30.6%。其中，個人按揭貸款2151億元，增長63.7%。

    (五)土地購置面積和土地開發(fā)面積增速加快。

    2007年1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2.09億平方米，同比增長12.7%，增速比上半年提高2.7個百分點(diǎn)。其中，吉林、青海、寧夏、天津、遼寧、重慶、廣西、山西等8個地區(qū)土地購置面積增長速度均超過70%。全國完成土地開發(fā)面積1.42億平方米，增長11.3%，增速比上半年提高3.7個百分點(diǎn)。

    (六)房屋施工面積增速小幅上升，竣工面積增速回落。

    2007年1-7月，全國房屋施工面積18.19億平方米，同比增長22.5%，增速比上半年提高0.6個百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積14.26億平方米，增長23.6%，增速比上半年提高0.7個百分點(diǎn)。房屋新開工面積5.26億平方米，增長20.6%，增速比上半年提高2.2個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積4.38億平方米，增長22.3%，增速比上半年提高1.4個百分點(diǎn)。房屋竣工面積1.79億平方米，增長10%，增速比上半年回落1.1個百分點(diǎn)。

    (七)住宅竣工面積增速趨緩，住宅銷售增速加快，短期供求緊張。

    2007年1-7月，全國商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長25.1%，增速比上半年提高3.6個百分點(diǎn)，比房屋竣工面積增速高15.1個百分點(diǎn)。其中，銷售商品住宅3.11億平方米，增長26.4%，增速比上半年提高3.9個百分點(diǎn)。商品房銷售額為13142萬元，增長39.2%，增速比上半年提高5.4個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為11255萬元，增長43.3%。同期房屋竣工面積1.79億平方米，僅增長10%。其中住宅竣工面積1.47億平米，僅增長10.7%。

    (八)商品住宅空置面積持續(xù)下降。

    截止到7月末，全國商品房空置面積為12162萬平方米，比6月末減少272萬平方米，同比增長0.5%，增速比上半年回落1.8個百分點(diǎn)。其中，商品住宅空置面積6250萬平方米，下降5.4%。

     2007年1-7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)07年來的首次下降，1-8月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資822.8億元，比去年同期下降6.3%，降幅比1-7月加大4.8個百分點(diǎn)。

    上海2007年商品房銷售逐漸回升，尤其是從4月以后新房銷售量逐漸增加，成交規(guī)模達(dá)198.7萬M2/16713套，面積增幅為5.8%。5月份銷售增速更加明顯，達(dá)到265.6 M2萬。

    伴隨成交量的回升，價格也在逐漸走高。8月上海成交住宅282.0萬平方米，環(huán)比微漲0.6%；8月新增供應(yīng)225.91萬平方米，環(huán)比小幅上漲3.3%，8月上海住宅供求比為0.8  1。

    今年上海房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)淡季成交仍呈活躍之勢，可售商品住宅總量已經(jīng)連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)下滑，階段性供不應(yīng)求日益明顯。8月份，上海新建商品住房價格指數(shù)同比上漲3.7%，環(huán)比上漲1.6%，環(huán)比漲幅居全國第7位。

    北京：價漲量縮

     2007年1-7月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，施工面積和竣工面積繼續(xù)保持年初以來的增長趨勢，新開工面積和商品房銷售面積較大幅度下降。由于市場供需結(jié)構(gòu)矛盾依然突出，房屋銷售價格指數(shù)整體高位運(yùn)行。

     1、房地產(chǎn)開發(fā)投資略有回升，住宅投資增幅大幅回落。1-7月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資902.1億元，比去年同期增長13.1%，增幅同比回落6.7個百分點(diǎn)，但比上半年回升2.2個百分點(diǎn)。商品住宅投資增幅回落。1-7月，住宅完成投資464.2億元，增幅同比回落9.1個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資9.6億元，下降57.9%。

    2、住宅施工面積和新開工面積持續(xù)下降。1-7月，北京商品房施工面積為8697.4萬平方米，同比增長4.2%；新開工面積1163.3萬平方米，下降22.4%。其中住宅施工面積為4900萬平方米，新開工面積為734.3萬平方米，分別比去年同期下降4.8%和19.8%。

    3、住宅竣工面積增長較快。1-7月，商品房竣工面積達(dá)1081.7萬平方米，比去年同期增長14.2%。其中，住宅竣工面積為814.8萬平方米，增長24.5%，占商品房竣工面積的比重達(dá)75.3%。

    4、商品房銷售面積減少，住宅降幅明顯。1-7月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積繼續(xù)較大幅度下降，現(xiàn)房銷售251.9萬平方米，期房銷售787.2萬平方米，分別比去年同期下降39.4%和14.6%。其中，住宅現(xiàn)房銷售183.5萬平方米，下降46.3%；住宅期房銷售658.6萬平方米，下降21.1%。受市場集中放量且成交量下滑影響，8月北京商品住宅市場銷供比下降到0.87：1。而從1-8月上市與成交情況來看，北京商品住宅市場銷供比為1.17：1。

    深圳：房地產(chǎn)投資下降，商品房建設(shè)規(guī)�？s小，房價上漲速度過快，銷售下降

     2007年1-8月，深圳完成房地產(chǎn)開發(fā)投資276.3億元，同比下降3.89%；商品房施工面積2870.32萬平米，同比下降2.87%；商品房新開工面積547.02萬平米，同比下降4.82%；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)下降，1-8月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積385.45萬平米，同比下降13.4%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降8。14%。1-8月商品房銷售面積464.06萬平米，同比減少8.66%，其中住宅銷售面積減少5.35%。住房市場供求關(guān)系依舊緊張。

來源：銀河證券

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