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房地產(chǎn):風(fēng)險(xiǎn)中長期持續(xù)看好維持增持評(píng)級(jí)

2007年08月23日 08:08

    中國人民銀行21日晚間宣布，自22日起一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27和0.18個(gè)百分點(diǎn)。

    個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。這是央行本年內(nèi)第4次加息。我們延續(xù)前期判斷，這輪加息周期并非是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的專門調(diào)控，而是應(yīng)對(duì)目前中國經(jīng)濟(jì)增長偏快，信貸增長尤其是中長期貸款增長繼續(xù)高位和物價(jià)持續(xù)上漲而出臺(tái)的調(diào)控政策。對(duì)地產(chǎn)的投資和需求整體影響不大。

    評(píng)論：

    1、房地產(chǎn)投資不會(huì)因信貸緊縮而減弱。推動(dòng)房地產(chǎn)投資速度的因素包括土地供給、信貸額度和開發(fā)商對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。在信貸緊縮的情況下，銀行勢(shì)必會(huì)考慮不同產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的景氣度將使得銀行對(duì)此的投資進(jìn)一步偏移，我們認(rèn)為，開發(fā)商的信貸額度不會(huì)因此而減少；另外，由于當(dāng)前居民對(duì)住房的自住和投資需求依舊非常旺盛，開發(fā)商在預(yù)期未來市場(chǎng)持續(xù)景氣的情況下，依然會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資；而從目前政策的調(diào)控方向來看，政府已逐步加大土地的供給量，增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這種趨勢(shì)將導(dǎo)致未來地產(chǎn)投資增速保持穩(wěn)定上行。

    2、開發(fā)商利息支出變大，財(cái)務(wù)費(fèi)用存在轉(zhuǎn)嫁可能。目前A股上市房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模為總資產(chǎn)的20-25%左右，按照信貸規(guī)模800億左右來計(jì)算，貸款利息上調(diào)將會(huì)使這些公司每年利息支出增加2.16億左右。房價(jià)的持續(xù)上漲早已抵消了略微的加息對(duì)此帶來的成本。因此，對(duì)上市公司實(shí)際的業(yè)績影響完全可以忽略不計(jì)。

    3、旺盛購買力推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)攀升。我們認(rèn)為，中國居民的購買力可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大眾的想像，比比皆是的提前還貸變相地說明了我國居民的實(shí)際購買力在不斷提高，加息不會(huì)對(duì)居民的自住和投資需求產(chǎn)生較大的抑制作用。一方面，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來了對(duì)住房的剛性需求，雖然加息可能導(dǎo)致他們的還款壓力略有提高，但是銀行多元化的信貸產(chǎn)品以及提前還貸將減少由此帶來的利息支出；另一方面，即便是在目前的利率水平下，銀行存款的利率依舊為負(fù)，儲(chǔ)蓄對(duì)資金的分流顯得力不從心，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資依舊資金保值增值的宣泄口。因此，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)；同時(shí)由于供給的壓力近1-2年內(nèi)不可能釋放，房價(jià)存在上行空間。

    我們的結(jié)論 ：

    我們認(rèn)為，目前，中國大多數(shù)城市的房價(jià)在未來2-3年將繼續(xù)增長，其中，我們最為看好的一線城市包括上海和廣州；而大部分的二三線城市，房價(jià)均具備上漲動(dòng)力。

    在投資策略上，我們認(rèn)為，地產(chǎn)長期可以繼續(xù)看好，維持行業(yè)的增持評(píng)級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)中。

    我們堅(jiān)定看好一線藍(lán)籌包括萬科、保利、金地的持續(xù)發(fā)展能力，持續(xù)經(jīng)營能力和業(yè)績的超預(yù)期將不斷提升他們的估值水平；看好具備注資預(yù)期的中華企業(yè)、張江高科；看好經(jīng)營模式相對(duì)獨(dú)特，成長性較強(qiáng)的二線藍(lán)籌包括蘇寧環(huán)球。

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來源：中金在線

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