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房地產(chǎn):保持收入與盈利的增長誰是最佳牛股

2007年08月20日 13:09

    政策，暴風(fēng)雨前的寧靜？

    令人不解的是，與前兩年在房價急漲后中央政府立即出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策所不同的是，今年的政策面格外平靜。問題在于，政策面的平靜是意味著政府放任不管、無計可施，還是正在醞釀新的調(diào)控政策？在我們看來，對過去兩年的調(diào)控政策進行反思和調(diào)整是必要的。抑制房價過快增長、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)等一系列政策的目標(biāo)是為了使更多的老百姓能夠擁有自己的住房。這個目標(biāo)顯然是正確、也是不會輕易改變的。我們的看法是，要達(dá)到這個目標(biāo)的手段應(yīng)該是擴大供給而不是抑制需求，遺憾的是無論是提高稅收還是加息，增加的只是消費者的負(fù)擔(dān)。

    我們希望強調(diào)的是，當(dāng)前在城市拆遷問題上開發(fā)商和被動遷居民難以達(dá)成一致是土地供應(yīng)無法有效增加的重要原因。另一方面，土地招拍掛制度雖然更好地體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，但各地政府未必都已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備。尤其是面對土地需求持續(xù)高速增長的背景，由政府來承擔(dān)土地的征用和一級開發(fā)難免有力不從心之感�？傊�，無論未來政策如何演變，如果不能有效解決供應(yīng)問題，就難以真正解決房價調(diào)控的問題。

    我們認(rèn)為，目前仍舊不能排除下半年出臺新的調(diào)控措施的可能性。可能采取的措施包括：提高住房按揭貸款的首付比例、改革商品房預(yù)售制度、提前開征物業(yè)稅等。其中，提高首付比例可能是抑制房價的有效措施之一，但同時也會把一些置業(yè)者擋在了門外。

    資本助力行業(yè)整合

    今年以來，A股市場上房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)注入和融資行為大為增加。其中，保利地產(chǎn)、金地集團已經(jīng)分別成功募集68.1和44.6億元的資金。不久，萬32007-08-08房地產(chǎn)科、招商地產(chǎn)、金融街的融資計劃也將啟動。另一方面，資產(chǎn)注入的案例也層出不窮。北京新恒基、山東泛海建設(shè)、南京蘇寧環(huán)球、浙江新湖房產(chǎn)等頗具實力的民營企業(yè)也紛紛浮出水面，通過資產(chǎn)注入借殼上市的方式參與到資本市場的盛宴之中。此外，一些地方國企的整合步伐也有加快，北京首開、上海上實也計劃將核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入旗下的上市公司。

    毫無疑問，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)證券化才剛剛開始。我們預(yù)期，在資本的助力之下，行業(yè)內(nèi)部的整合將加速。在行業(yè)整合的初期，隨著資本實力的提升，土地市場的競爭將更加激烈，行業(yè)進入門檻將隨之提高；在整合的中期，我們將看到更多并購案例的發(fā)生，并且大多將以上市公司并購非上市企業(yè)的形式出現(xiàn)；而在整合的后期，多寡頭競爭的局面將會形成，上市公司之間的聯(lián)合與合作將更為普遍。

    在A股市場目前的上市公司中，我們認(rèn)為萬科、保利地產(chǎn)和金地集團正保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，并不斷擴大與同行的差距。其中，萬科在核心城市的影響力正在日益替身，同時在并購整合方面積累了越來越多的經(jīng)驗；以挑戰(zhàn)者姿態(tài)出現(xiàn)的保利地產(chǎn)正在快速地完善其區(qū)域布局，加大了在上海的投資力度；金地集團在二線城市的發(fā)展較為順暢，在武漢、西安、沈陽都已經(jīng)實行了多項目開發(fā)。我們認(rèn)為，這三家公司將繼續(xù)以快于行業(yè)平均的速度在全國范圍內(nèi)復(fù)制其現(xiàn)有的模式，并保持收入與盈利的增長。

    當(dāng)然，以招商地產(chǎn)為代表的優(yōu)勢國企和以泛海建設(shè)為代表的實力民企也有成功的機會。不過相比之下，這些公司在體制、透明度和管理方面有一定的欠缺，其擴張模式是否成熟可靠仍有待時間檢驗。

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來源：光大證券

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