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分享地產(chǎn)牛市另類路徑保險(xiǎn)資金曲線投資房地產(chǎn)

2007年05月29日 08:51

李德

    曲線投資房地產(chǎn)——保險(xiǎn)資金分享地產(chǎn)牛市的另類路徑

    據(jù)媒體報(bào)道稱，中國(guó)平安近期巨資購(gòu)入北京某黃金地段寫字樓；中國(guó)人壽首席投資官劉樂飛在不久前的一次新聞發(fā)布會(huì)上，亦表示出了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的熱情。而且有關(guān)保險(xiǎn)公司透露正在積極研究投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，前期準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行中。據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域似乎指日可待，房地產(chǎn)將成為保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新渠道。

    為何青睞房地產(chǎn)？

    之所以保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)如此青睞，主要有兩大原因：一是可供運(yùn)用的保險(xiǎn)資金規(guī)模隨著保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展而快速膨脹，但相對(duì)應(yīng)的是，隨著證券市場(chǎng)高歌猛進(jìn)以及加息等因素，保險(xiǎn)資金可應(yīng)用的渠道已有收斂的趨勢(shì)。為何？因?yàn)樽C券市場(chǎng)的牛市演繹使得目前股市已處于歷史高位，風(fēng)險(xiǎn)及不確定性太大，未來(lái)一段時(shí)間，保險(xiǎn)公司熱衷投資股票市場(chǎng)的場(chǎng)景不太可能會(huì)出現(xiàn)。而年內(nèi)的數(shù)次加息則意味著進(jìn)入到加息周期，也使得債券的預(yù)期收益率有所下降，保險(xiǎn)資金的確需要另辟蹊徑，尋找新的投資渠道。

    二是房地產(chǎn)行業(yè)的確收益率預(yù)期較高。因?yàn)槿嗣駧派档内厔?shì)依然存在，尤其是外貿(mào)順差的持續(xù)走高促使人民幣升值趨勢(shì)有進(jìn)一步提速的可能。而海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表示，在本幣升值的過程，本幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格會(huì)迅速躥高，日本如此，韓國(guó)也如此。同時(shí)，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)，比如說寫字樓、商輔等既可以達(dá)到保值的目的，也可以獲得租賃所帶來(lái)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如此就使得房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)成為保險(xiǎn)資金青睞的對(duì)象。

    曲線投資房地產(chǎn)

    但可惜的是，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前保險(xiǎn)資金對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資尚未開禁，因?yàn)槊襟w的公開信息顯示，在3月20日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)宣布保險(xiǎn)資金投向不動(dòng)產(chǎn)的道路已經(jīng)開通，但有信息顯示，可投向不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金應(yīng)用總額的700億元暫不投向房地產(chǎn)，也就是說，保險(xiǎn)資金雖然可以投資不動(dòng)產(chǎn)，但不動(dòng)產(chǎn)可能并不包括業(yè)內(nèi)人士所預(yù)期的房地產(chǎn)。

    不過，近期相關(guān)信息顯示，保險(xiǎn)公司卻通過“變通”的方式曲線投資房地產(chǎn)，一是以自用名義購(gòu)買商用樓宇，由于購(gòu)買商用樓宇是保險(xiǎn)公司的自有資金，可以看成是保險(xiǎn)資金的運(yùn)用。而且這些保險(xiǎn)公司購(gòu)買的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，并表示或?qū)⒉糠謽菍油ㄟ^租賃形式收取不菲的租金費(fèi)。那么，在目前監(jiān)管層尚未直接允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的形勢(shì)下，這種“自用”+“租賃”的模式，可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)，甚至有觀點(diǎn)稱，這可看成是“打擦邊球”。

    二是通過投資房地產(chǎn)股票的方式曲線投資房地產(chǎn)。因?yàn)槟壳癆股市場(chǎng)雖然處于歷史高位，可供長(zhǎng)期投資的股票品種越來(lái)越稀少，但由于房地產(chǎn)股票伴隨著房地產(chǎn)的行業(yè)景氣而有望不斷提升其內(nèi)在估值優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)股票的可投資價(jià)值也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)景氣延續(xù)而水漲船高，所以，保險(xiǎn)資金可以通過投資房地產(chǎn)股票的方式達(dá)到間接、曲線投資房地產(chǎn)的目的，尤其是投資商業(yè)地產(chǎn)比例較高的房地產(chǎn)股票更是如此。

    期待直接投資

    事實(shí)上，保險(xiǎn)資金已有所行動(dòng)，比如說在萬(wàn)科的2006年報(bào)中顯示出中國(guó)人壽持有5634萬(wàn)股份，再比如說在金融街2007年一季度季報(bào)中顯示出中國(guó)人壽持有2209萬(wàn)股份，而金融街則是典型的商業(yè)地產(chǎn)股，所以，通過持有房地產(chǎn)股票的方式，保險(xiǎn)資金也是曲徑通幽，達(dá)到投資房地產(chǎn)的目的。而且由于房地產(chǎn)股票較房地產(chǎn)更具有流動(dòng)性，如此更能夠?yàn)楸ｋU(xiǎn)資金應(yīng)用提供一個(gè)新的方向。

    但即便如此，保險(xiǎn)資金依然青睞于直接投資房地產(chǎn)，一方面是因?yàn)橥ㄟ^投資房地產(chǎn)股票等方式固然可以達(dá)到分享房地產(chǎn)牛市盛宴的目的，但畢竟房地產(chǎn)股票的短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)并不亞于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)股票的流動(dòng)性只能部分化解投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面則是房地產(chǎn)畢竟屬于不動(dòng)產(chǎn)，而保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的大門已開啟，因此將房地產(chǎn)從不動(dòng)產(chǎn)中單獨(dú)劃出，不允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)，在邏輯上的確難以解釋得通。所以，這可能也是前文中所提及的保險(xiǎn)公司對(duì)直接投資房地產(chǎn)非常熱心的原因之一。

來(lái)源：中國(guó)保險(xiǎn)報(bào)

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