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入主中信城市廣場(chǎng) 平安信托30億涉足地產(chǎn)

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2006年09月07日 14:29

    平安對(duì)中信城市廣場(chǎng)的垂青，也因?yàn)槠湔秊楸ｋU(xiǎn)基金將可能向房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開放做“熱身”。

    長(zhǎng)達(dá)16天16夜的談判終于結(jié)束。

    8月25日下午5點(diǎn)，中信大廈2層，中國(guó)平安與中信深圳集團(tuán)戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式上，平安信托投資公司董事長(zhǎng)兼CEO童愷臉上的疲憊被興奮一掃而空。

    就在會(huì)議開始的15分鐘前，童愷帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)，包括平安信托投資公司物業(yè)投資總監(jiān)兼本項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人林熙齡、助理總監(jiān)兼該項(xiàng)目組組長(zhǎng)胡寧等人，與中信深圳集團(tuán)黨委書記、總經(jīng)理郭志榮剛剛在收購(gòu)中信城市廣場(chǎng)的協(xié)議上達(dá)成最終一致，收購(gòu)金額達(dá)20億人民幣，現(xiàn)金支付。

    這是平安信托組建以來(lái)最大一宗物業(yè)收購(gòu)案。

    本次戰(zhàn)略合作涉及兩宗業(yè)務(wù)，金額達(dá)30億人民幣。除中信城市廣場(chǎng)星光廣場(chǎng)外，另外的10億將以信托等方式用于中信長(zhǎng)沙、蘇州兩個(gè)項(xiàng)目。單個(gè)項(xiàng)目的信托金額為5億元。

    “這兩筆信托也將可能進(jìn)一步成為平安收購(gòu)長(zhǎng)沙、蘇州項(xiàng)目的首筆投入�！眱�(nèi)部人士表示，“平安這樣做的基礎(chǔ)是：這些項(xiàng)目同樣為酒店、商業(yè)等租賃型業(yè)務(wù)”。

    中信深圳集團(tuán)得以融資30億資金，以解燃眉之急。

    平安的收購(gòu)邏輯

    中信城市廣場(chǎng)曾經(jīng)被深圳市政府列入2000-2002年的政府重點(diǎn)工程，是目前深圳最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL之一。

    整個(gè)項(xiàng)目占地5.1萬(wàn)平方米，由建筑面積3.99萬(wàn)平方米的中信大廈、6.75萬(wàn)平方米的商業(yè)購(gòu)物中心，以及3萬(wàn)平方米的星光廣場(chǎng)組成，開業(yè)以來(lái)出租率達(dá)到95%以上。目前被收購(gòu)的部分為星光廣場(chǎng)部分，據(jù)透露該項(xiàng)目年租金收入為1.6億元，并且現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)定，每平方米租金收益可以與被稱為中國(guó)最成功商業(yè)項(xiàng)目的天河城相媲美。不過，天河城培育期長(zhǎng)達(dá)8年，而中信廣場(chǎng)2002年10月正式開業(yè)，尚未進(jìn)入凈盈利期。

    中信深圳集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目整體投資號(hào)稱達(dá)到25億元(包括大廈部分)，該項(xiàng)目由于處于深圳繁華中心地帶，形象良好，被視為中信深圳的代表作。

    “在平安開始接觸這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，已經(jīng)有多家國(guó)內(nèi)外金融財(cái)團(tuán)、基金與郭志榮積極接觸�！敝行偶瘓F(tuán)內(nèi)部人士透露，最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為香港太古集團(tuán)，最終平安因?yàn)榫哂兄匈Y背景，屬于民族企業(yè)，并同意三年內(nèi)保持經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)不變、商場(chǎng)名稱不變更等條件而勝出。

    “我們是財(cái)務(wù)投資，對(duì)這些條件并不十分苛刻�！逼桨惨晃桓邔咏忉尅�

    平安對(duì)該項(xiàng)目的垂青，也因?yàn)槠湔秊楸ｋU(xiǎn)基金將可能向房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開放做“熱身”。

    今年年初，保監(jiān)會(huì)通過了保險(xiǎn)基金投資向公建項(xiàng)目開放的議案，一度成為熱點(diǎn)。這似乎也成為了向房地產(chǎn)項(xiàng)目全面開放的前奏。

    “這是一項(xiàng)在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)成熟的業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)投資基金向房地產(chǎn)項(xiàng)目的開放應(yīng)該是指日可待。”保險(xiǎn)公司大部分高層都這樣認(rèn)為。

    保險(xiǎn)公司對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)躍躍欲試，平安信托近年來(lái)一直為此做熱身，專門組建一支具有國(guó)外經(jīng)歷以及擁有類似投行背景的團(tuán)隊(duì)。

    該團(tuán)隊(duì)的主要投資也參照國(guó)外的投資習(xí)慣，投資對(duì)像和國(guó)外投資基金的模式相似，青睞于回報(bào)穩(wěn)定的成熟商用物業(yè)。在廣州、北京、汕頭已經(jīng)頻頻試水，包括在云南以近兩億元購(gòu)入某沃爾瑪商場(chǎng)等。

    當(dāng)?shù)弥行懦鞘袕V場(chǎng)尋找買家的消息，他們立刻將其鎖定為目標(biāo)。

    該項(xiàng)目成為目前該團(tuán)隊(duì)規(guī)模最大的一次收購(gòu)案例。

    中信尋找新資金模式

    “明年開始，中信廣場(chǎng)的收益就將全部交給平安”，對(duì)于郭志榮來(lái)說，中信廣場(chǎng)從此易主，多少有些傷感。

    自從中信深圳在與中信華南競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化之后，中信深圳在2005年提出走區(qū)域性開發(fā)的差異化競(jìng)爭(zhēng)方案�！皡^(qū)域性開發(fā)的前提是大規(guī)模的土地運(yùn)作和多產(chǎn)業(yè)的融合，而這正是中信深圳的強(qiáng)項(xiàng)。目前，中信深圳在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商用物業(yè)租賃、高科技研發(fā)等領(lǐng)域廣泛布子，為區(qū)域性開發(fā)提供了有利條件�！惫緲s認(rèn)為。

    當(dāng)時(shí)，該方案雖然遭到各種質(zhì)疑，甚至集團(tuán)董事長(zhǎng)王軍也相當(dāng)疑惑，以“誰(shuí)做得好我就支持誰(shuí)”給雙方提供了想象和競(jìng)爭(zhēng)的空間，但是郭志榮的決心未被動(dòng)搖。

    2005年中信深圳開始大舉擴(kuò)張，一年內(nèi)吞下3塊均超過170萬(wàn)平米的大型項(xiàng)目,進(jìn)行區(qū)域性開發(fā)。2006年再承擔(dān)蘇州項(xiàng)目太湖文化論壇整體開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃投資30個(gè)億。

    研究人士半求認(rèn)為，整個(gè)中信深圳目前已開工或準(zhǔn)備開工的項(xiàng)目總投資不少于200個(gè)億。

    攤子大了，資金鏈非常緊張，郭志榮的融資越來(lái)越緊迫。繼2005年6月份獲得江西、深圳兩家銀行共計(jì)達(dá)30億元的綜合授信貸款之后，12月17日，長(zhǎng)沙中信新城再次獲得來(lái)自湖南建行、湖南工行、湖南交行三大銀行共計(jì)30億元的綜合授信，前后共獲銀行高達(dá)60億元的巨額綜合授信貸款。

    但是，“銀行的授信額度和真金白銀的貸款是兩碼事”。中信內(nèi)部人士透露，受宏觀調(diào)控的影響，銀行貸款控制嚴(yán)格，“從土地、房屋甚至到五證，都要抵押，要求越來(lái)越高”。能夠真正貸款的額度非常小，所以中信深圳沒能夠從銀行獲得足夠的資金。

    雖然，2006年初為了位于深圳龍崗中信綠色高爾夫球場(chǎng)內(nèi)“中信果嶺假日”項(xiàng)目，再發(fā)2年期1億元信托產(chǎn)品；中信與恒生銀行簽訂貸款協(xié)議，獲得直接貸款8個(gè)億，但中信深圳(集團(tuán))公司總經(jīng)理郭志榮坦言，中信深圳集團(tuán)今年有48萬(wàn)平方米土地面積的房地產(chǎn)項(xiàng)目即將動(dòng)工，明年中信深圳的資金缺口在15億元到18億元之間。

    另外中信深圳還在爭(zhēng)取成都5個(gè)平方公里的旅游綜合片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，可謂“哪里都需要用錢”。

    中國(guó)中信集團(tuán)公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理常振明表示，作為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主、處于快速擴(kuò)張的企業(yè)，中信深圳集團(tuán)需要持續(xù)穩(wěn)定的資金支持和保證，特別是在“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”后，央行存貸款利率上漲，在加大融資成本的同時(shí)，也意味著開發(fā)企業(yè)取得銀行資金支持的難度越來(lái)越大，這就要求拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資手段，才能為后續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

    此次收購(gòu)，20億為真金白銀的現(xiàn)金收入，10億為信托，為資金緊張的中信深圳解決燃眉之急，同時(shí)也提供了較好的退出機(jī)制，中信深圳在資金緊缺的情況下成功退出了占用資金巨大的商用物業(yè)，套回現(xiàn)金投入滾動(dòng)開發(fā)。同時(shí)，為其長(zhǎng)沙、蘇州項(xiàng)目打通了退出的渠道。

    郭志榮大膽地用長(zhǎng)沙以及蘇州項(xiàng)目的未來(lái)收益套現(xiàn)，并且與金融集團(tuán)捆綁成為合作團(tuán)體，開發(fā)后將可能由金融財(cái)團(tuán)直接“買單”的模式，也為其解決大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的資金困境，提供了更多的想象空間。

    在開發(fā)商無(wú)法獨(dú)立支撐資金要求比住宅開發(fā)更為高額的區(qū)域開發(fā)的時(shí)候，金融財(cái)團(tuán)的介入對(duì)開發(fā)商的退出無(wú)疑是一個(gè)新的嘗試。

    郭志榮心中是否欣慰多于傷感？

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道