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中銀國(guó)際:金融街 融資能力加速擴(kuò)張?zhí)峁┍WC
 【進(jìn)入論壇】 【推薦朋友】 【關(guān)閉窗口 2007年09月17日 10:56
田世欣
    公司上半年凈利勁增198%,實(shí)現(xiàn)每股收益0.40元。預(yù)計(jì)公司06-09年的凈利復(fù)合增長(zhǎng)率為46.6%。

    金融街區(qū)域的物業(yè)持有初見成效,成為公司穩(wěn)定的收入來源。

    上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃收入4,345萬元,同比增加38%;實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入6,239萬元。同時(shí)公司還積極在北京以外增持商業(yè)地產(chǎn)。

    公司計(jì)劃公開增發(fā)不超過3億股,募集資金投向北京、天津和惠州等地的5個(gè)項(xiàng)目。如果增發(fā)順利完成,將為公司未來幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供可靠保證。

    鑒于公司自持的優(yōu)質(zhì)物業(yè)的壟斷價(jià)值,且較一般開發(fā)商受宏觀調(diào)控影響更小,并更能受益于本幣升值,我們將該股的目標(biāo)價(jià)定為42元,相當(dāng)于40倍08年市盈率。評(píng)級(jí)同步大市。

    業(yè)績(jī)回顧與展望

    公司2007年上半年完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入20.84億元,同比增長(zhǎng)98.3%;實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.33億元,同比增長(zhǎng)198.3%。凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)主要來自于F1項(xiàng)目19.6億元的收入在一季度確認(rèn)。公司預(yù)計(jì)今年前三個(gè)季度凈利同比增長(zhǎng)100%-150%,因此我們預(yù)計(jì)其凈利應(yīng)為3.09-3.86億人民幣。這意味著在二季度虧損后,三季度公司仍將錄得虧損。原因在于公司07年另一個(gè)主要結(jié)算項(xiàng)目A3南預(yù)計(jì)將于今年四季度入帳,而二季度和三季度均無入帳項(xiàng)目。A3南項(xiàng)目已經(jīng)簽訂銷售協(xié)議,涉及建筑面積10.88萬平方米,總價(jià)款為17億元。

    公司根據(jù)年初確定的全年完成建筑面積50萬平米以上的新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的計(jì)劃,積極拓展新項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi),公司在重慶取得了建筑面積約19萬平米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。目前公司開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益建筑面積儲(chǔ)備合計(jì)208萬平方米,分布于北京、天津、南昌、重慶和惠州五個(gè)城市。

    公司上半年開復(fù)工總面積92.8萬平方米,其中新開工面積45.9萬平方米,包括:公司在北京地區(qū)開復(fù)工項(xiàng)目4個(gè),開復(fù)工面積38.2萬平方米;在北京區(qū)域外開復(fù)工項(xiàng)目4個(gè),開復(fù)工面積54.6萬平方米。上述項(xiàng)目將構(gòu)成公司未來三年主要的收入和利潤(rùn)來源。預(yù)計(jì)公司06-09年的凈利復(fù)合增長(zhǎng)率為46.6%。

    物業(yè)持有初見成效

    公司計(jì)劃長(zhǎng)期持有的金融街內(nèi)物業(yè)總建筑面積約50萬平方米,包括寫字樓、酒店、公寓、商場(chǎng)、餐飲、停車場(chǎng)等,基本涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)。其中金樹酒吧街、C3商業(yè)項(xiàng)目以及部分公寓和門面房已經(jīng)于今年2季度開始營(yíng)業(yè),金融街購(gòu)物中心將于今年9月開業(yè),目前招商工作已全部完成。上半年公司租金收入同比增長(zhǎng)38%至4,345萬人民幣。我們預(yù)計(jì)新開業(yè)項(xiàng)目將拉動(dòng)公司全年租金收入達(dá)1.5億人民幣。

    另外,物業(yè)經(jīng)營(yíng)也初見成效。今年上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6,239萬元,其中麗思卡爾頓酒店貢獻(xiàn)收入約5,900萬元,其平均入住率也由開業(yè)初的30%增加至50%以上。物業(yè)經(jīng)營(yíng)為公司拓展了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn),也提高了出租物業(yè)的附加值。

    除了在金融街區(qū)域持有大量物業(yè)外,公司還計(jì)劃長(zhǎng)期持有天津、惠州等地在建的部分寫字樓和酒店,其中天津項(xiàng)目將在2010年集中投放市場(chǎng)。這些項(xiàng)目不但可貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而且將長(zhǎng)期受益于人民幣升值,并享受奧運(yùn)會(huì)、濱海新區(qū)開發(fā)所帶來的機(jī)遇。

    公開增發(fā)奠定進(jìn)一步發(fā)展基礎(chǔ)

    公司8月7日公告計(jì)劃公開增發(fā)不超過3億股新股,預(yù)計(jì)攤薄影響不超過27.8%。募集資金將用于德勝門、金融街A5、天津津門、津塔和惠州中區(qū)五個(gè)項(xiàng)目。上述項(xiàng)目尚需資金共計(jì)91.38億人民幣,并在未來三年集中貢獻(xiàn)利潤(rùn)。此次增發(fā)如順利完成,將加快公司現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度,并有助其進(jìn)一步擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,為貫徹其商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)并舉的發(fā)展模式奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

    盈利預(yù)測(cè)和估值

    若不考慮增發(fā),預(yù)計(jì)公司的07、08、09年每股盈利分別為0.71元、1.05元和1.53元,評(píng)估07年凈資產(chǎn)值(NAV)為19.91元。

    我們認(rèn)為公司目前持有的商業(yè)地產(chǎn)均位于核心城市的中心地帶,具備很強(qiáng)的不可復(fù)制性,租金上漲空間較大,并能持續(xù)受益于本幣升值。并且公司以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和自持物業(yè)并舉的模式受宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)較小,可以享受較高的估值水平;40倍08年預(yù)期市盈率,我們將金融街目標(biāo)價(jià)格設(shè)定為人民幣42元,給予同步大市評(píng)級(jí)。(來源:中銀國(guó)際)
來源: 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)  
 
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