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保險資金將試水商業(yè)地產(chǎn)?

2007年02月06日 10:19

陳聰

    不久前，有報道稱“一些保險公司在暗自直接購買商業(yè)地產(chǎn)，更有甚者，他們之中已有開始圖謀設立房地產(chǎn)投資基金，準備正式介入地產(chǎn)金融領域”。但由于房地產(chǎn)領域的投資大門一直未向保險資金開放，因此，這則報道立刻成為市場關注的焦點。

    保險資金錯失房地產(chǎn)盛宴

    雖然房地產(chǎn)市場的泡沫爭論一直不絕于耳，但誠如“有人辭官歸故里，有人星夜趕考場”一樣，房地產(chǎn)市場的投資資金一直處于膨脹狀態(tài)中，甚至美國、加拿大最大的退休基金也紛紛開出大單，表示出對中國商業(yè)地產(chǎn)需求的迫切心情。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，正在國內覓食的天文數(shù)量級海外基金已有上百個。

    而由于房地產(chǎn)行情的火爆，投資資金獲得相當豐厚的投資回報。但敏感的分析人士卻發(fā)現(xiàn)，保險資金卻與房地產(chǎn)市場的盛宴擦肩而過，因為保險資金依然不能進入房地產(chǎn)市場。去年出臺的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》雖然向保險資產(chǎn)開放了絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)投資領域，但房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資領域依然未向保險資金開放。

    試水商業(yè)地產(chǎn)

    不過，房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)領域擁有兩大優(yōu)勢：一是保值，二是出租后可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，已使得商業(yè)地產(chǎn)的保值要素一覽無遺；而現(xiàn)金流則在陸家嘴、浦東金橋、小商品城等諸多上市公司的年報中得到佐證。

    無論是現(xiàn)金流優(yōu)勢還是保值優(yōu)勢，恰恰就是保險資金應用過程中所要追求的要素，也是美國、加拿大最大的退休基金看好我國商業(yè)地產(chǎn)的原因。值得指出的是，退休基金最終的獲益者是很多普通人，與保險資金獲益者具有相類似的特征。所以，分析人士認為，海外退休基金大舉投資我國的商業(yè)地產(chǎn)，其實是在昭示著商業(yè)地產(chǎn)的投資魅力，也顯示出保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)有著極強的市場需求。

    調查數(shù)據(jù)顯示，從2006年的市場交易情況來看，泰康保險股份有限公司分別購買了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國際中心1號樓，共計14億元。而北京國際中心2號樓也被國內一家保險公司購買。另有資料顯示，諸多保險公司都已購買了物業(yè)，累計近20萬平方米。

    對此，CorenetGlobal全球跨國企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會中國區(qū)副會長盧志華稱：“這些物業(yè)遠遠超過了其辦公需求，主要是他們的投資需求。泰康選擇物業(yè)的過程中，我們也向其推薦了很多優(yōu)質項目，包括北京國際中心。同時，我們也在替中國人壽在市場中尋找優(yōu)質的物業(yè)，工作是為他們做前期的資產(chǎn)評估”。如此的表述也就透露出保險資金的確在通過購買物業(yè)試水商業(yè)地產(chǎn)的投資訴求。

    信托基金有望突破政策瓶頸

    不過，購買物業(yè)資產(chǎn)畢竟是試水商業(yè)地產(chǎn)，尚不能完全滿足保險資金對商業(yè)地產(chǎn)投資的渴望。因此，分析人士認為，不排除保險資金借道房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)之路徑，切入到商業(yè)地產(chǎn)的投資領域。

    對此，中國人民大學金融學院一位專家表示：“產(chǎn)業(yè)基金法出臺后，保險公司或可通過信托途徑進入商業(yè)地產(chǎn)領域”。而2007年又將是金融領域改革向縱深發(fā)展的一年，不排除進一步拓寬保險資金投資領域的可能。即保險資金通過設立信托基金的方式切入商業(yè)地產(chǎn)領域，從而突破保險資金不能投資房地產(chǎn)的政策瓶頸，這也有利于保險資金在規(guī)避風險的前提下，拓展新的領域，獲得新的投資機會。(中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng))

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

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