政策"瓶頸"似乎并沒有阻止保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐。
日前,記者獲悉,一些保險(xiǎn)公司在暗自直接購買商業(yè)地產(chǎn),更有甚者,他們之中已有開始圖謀設(shè)立房地產(chǎn)投資基金,準(zhǔn)備正式介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域。
直接購買
直接購買物業(yè)則是保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)所邁出的第一步。
一家在香港注冊(cè)的投資公司負(fù)責(zé)人告訴記者,目前投資基金投資國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)有較高的收益率要求和套現(xiàn)要求,這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資門檻提出了較高要求。"保險(xiǎn)公司收了保費(fèi)要投資,它對(duì)投資的要求更多是現(xiàn)金流的要求,它要求的回報(bào)跟私募股權(quán)基金回報(bào)的要求是不一樣的,風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都更低。"這位投資公司負(fù)責(zé)人表示,投資公司業(yè)界也一直關(guān)注保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)向,
截至記者截稿前,一家在北京市建國門附近開發(fā)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者,他也聽說了保險(xiǎn)資金"入市"的傳聞。他表示,相比要求苛刻的國外投資基金來說,他更希望與國內(nèi)有實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)合作。
而有數(shù)據(jù)也證實(shí)了保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)領(lǐng)域的事實(shí)。
據(jù)搜房網(wǎng)寫字樓交易中心提供數(shù)據(jù),從2006年的市場交易情況來看,泰康保險(xiǎn)股份有限公司分別購買了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國際中心1號(hào)樓,共計(jì)14億元。而北京國際中心2號(hào)樓也被國內(nèi)一家保險(xiǎn)公司購買。搜房寫字樓網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示,諸多保險(xiǎn)公司都已購買了物業(yè),累計(jì)近20萬平方米。
"這些物業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其辦公需求,主要是他們的投資需求。泰康選擇物業(yè)的過程中,我們也向其推薦了很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,包括北京國際中心。同時(shí),我們也在替中國人壽在市場中尋找優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。工作是為他們做前期的資產(chǎn)評(píng)估。" Corenet Global全球跨國企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)理人協(xié)會(huì)中國區(qū)副會(huì)長盧志華介紹。
"國內(nèi)的幾個(gè)大型保險(xiǎn)公司均與我們有過接觸,他們表示將會(huì)購買商用物業(yè)作為投資產(chǎn)品。"國際知名顧問行戴德梁行的投資部董事曹念國日前向媒體宣布。而此前,他們已為這些保險(xiǎn)公司提供了詳實(shí)的物業(yè)清單。
曲線路徑
房地產(chǎn)投資基金則是保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)的曲線路徑。
"保險(xiǎn)公司注重的是保險(xiǎn)資金的長期穩(wěn)定回報(bào),最關(guān)注現(xiàn)金流。"上述物業(yè)顧問公司負(fù)責(zé)人表示,這些保險(xiǎn)公司的初步考慮計(jì)劃可能是,通過設(shè)立幾只投資基金,在國內(nèi)外收購一些好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,然后在海內(nèi)外實(shí)現(xiàn)上市。
而文章開頭所提到的國際著名物業(yè)顧問公司負(fù)責(zé)人則向本報(bào)記者進(jìn)一步表示,這幾家保險(xiǎn)公司中有一家保險(xiǎn)公司打算成立4只房地產(chǎn)投資基金。
這不僅使人聯(lián)想到目前市場上盛傳的"3月份將放行房地產(chǎn)投資基金"的說法。同時(shí),有消息稱天津?yàn)I海新區(qū)已上報(bào)國務(wù)院有關(guān)REITIS試點(diǎn)的方案。種種跡象表明,國內(nèi)REITIS政策的出臺(tái)步伐已經(jīng)加快,而這一政策出臺(tái)后,會(huì)不會(huì)給保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域帶來便利呢?
"產(chǎn)業(yè)基金法出臺(tái)后,保險(xiǎn)公司或可通過信托途徑進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。"中國人民大學(xué)金融學(xué)院一位專家表示,2007年將是金融領(lǐng)域改革向縱深發(fā)展的一年,不排除進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金投資領(lǐng)域的可能。在政策面略有松動(dòng)的情況下,可能有保險(xiǎn)公司先行探路。
但是介于政策瓶頸的因素,各方都否定了此種說法。
"我們目前沒有這個(gè)項(xiàng)目。"1月16日,中國人壽(41.86,-2.04,-4.65%)資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士向記者表示,人壽目前沒有發(fā)起房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。與此同時(shí),泰康、太平洋等多家國內(nèi)規(guī)模較大的保險(xiǎn)公司投資管理部人士都向記者表示了類似觀點(diǎn)。
"目前不允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場,也不允許保險(xiǎn)資金以你說的那種形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。"1月16日,中國保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用監(jiān)管部主任孫建勇在接受記者采訪時(shí)明確表示:保險(xiǎn)資金不允許投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。
"目前,沒有確切消息證明有保險(xiǎn)公司在這樣做,但是在市場容許的條件下,監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)默認(rèn)保險(xiǎn)公司試水。"一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士說,保險(xiǎn)資金該如何去投資,對(duì)中國來說也是在摸索中,這種情況下,允許個(gè)別公司先行試點(diǎn)不失是個(gè)好辦法。 |
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