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招商地產(chǎn):增發(fā)項(xiàng)目及其收益明確

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年02月26日 11:44

    安信證券

    市場判斷：短期內(nèi)調(diào)整，中長期穩(wěn)定發(fā)展。雖然有淡季和春節(jié)的因素，但近幾個(gè)月市場價(jià)格調(diào)整現(xiàn)象較為明顯，整體成交不活躍，市場較為歡迎低價(jià)開盤和打折銷售的樓盤；從近日萬科等促銷樓盤的成交狀況來看，市場需求仍然較強(qiáng)；同時(shí)考慮到流動(dòng)性和人口紅利的長期因素，我們認(rèn)為未來房價(jià)平均下調(diào)幅度不會(huì)超過10-15%，長期將較為平穩(wěn)發(fā)展。

    關(guān)鍵假設(shè)1：招商地產(chǎn)未來銷售項(xiàng)目的價(jià)格基本與歷史價(jià)格持平或比當(dāng)前市場價(jià)格低5-10%；開發(fā)、銷售面積按計(jì)劃完成。

    關(guān)鍵假設(shè)2：短期和長期平均借款利率分別為3.5%和 6.5%(目前公司的長期借款利率為4.6%- 7.3%)。

    盈利增長來源：開發(fā)和銷售規(guī)模的大幅提高。 2007年公司在建面積138萬平米，新開工面積約70萬平米，銷售面積22萬平米；2008年公司計(jì)劃新開工面積將達(dá)到200萬平米，銷售面積將達(dá)到75萬平米，銷售金額計(jì)劃突破100億元。雖然我們假定未來銷售項(xiàng)目的價(jià)格基本與歷史價(jià)格持平或比當(dāng)前市場價(jià)格低5-10%，但由于銷售和結(jié)算面積的大幅增長，公司08年以后盈利將會(huì)高速增長，尤其是09年業(yè)績將會(huì)出現(xiàn)飛躍。

    增發(fā)有利于降低公司財(cái)務(wù)費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)：2007年末的短期和長期借款規(guī)模合計(jì)已經(jīng)達(dá)到93億元，比07年初增長大約100%，雖然目前公司的負(fù)債率仍然處于控制的范圍，但是借款成本已經(jīng)并且將進(jìn)一步提高，如果不增發(fā)，預(yù)計(jì)08年起財(cái)務(wù)費(fèi)用將大幅提高，公司2008年、2009年財(cái)務(wù)費(fèi)用都將超過3億元。因此，通過增發(fā)降低負(fù)債規(guī)模，有利于大幅降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(公司計(jì)劃增發(fā)80億元。)

    盈利預(yù)測：如果不增發(fā)，08和09年的EPS將達(dá)到1.71元/股和3.44元/股。如果2008年成功增發(fā)募集資金80億元，按照增發(fā)后的股本計(jì)，則08和09年的EPS將達(dá)到1.55元/股和3.1元/股。

    估值：給與09年20－25倍的市盈率，12個(gè)月的目標(biāo)價(jià)格為75元/股。

    投資評級：考慮到目前市場仍處于低谷期，投資評級目前定為增持—A。

來源：中國證券網(wǎng)

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