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央行的可能選擇是轉(zhuǎn)移房貸風(fēng)險(xiǎn)

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2006年05月08日 11:27

葉檀

    由于房價(jià)連續(xù)上漲，而與有關(guān)部門相左的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又無法支撐經(jīng)濟(jì)與建設(shè)運(yùn)行良好的論斷，因此，輿論爭議不斷。建設(shè)部官員也承認(rèn)，他們時(shí)常接到民眾房價(jià)過高的抗議電話。

    實(shí)際上，考慮到中國的房地產(chǎn)市場與股市一樣基本是個(gè)政策市，而宏觀調(diào)控政策主要借行政手段而行，所以現(xiàn)在斷言房地產(chǎn)市場宏調(diào)成效不彰為時(shí)過早。當(dāng)國稅總局提出對購買二套房重新征收20%的所得稅時(shí)，房地產(chǎn)市場一片風(fēng)聲鶴唳；可以想像，如果我們用政策驅(qū)逐在房地產(chǎn)市場上投機(jī)興濃的國際游資，也可以獲得類似的效果。

    因此，下述結(jié)論大概更符合事實(shí)，即此輪宏觀調(diào)控的漲落說明政府有關(guān)部門意志不堅(jiān)。

    公平地說，除了人們通常批判的尋租動(dòng)機(jī)外，政府部門還受到現(xiàn)實(shí)條件的約束。雖然央行早已警告房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而央行副行長吳曉靈日前披露的數(shù)據(jù)除了反映風(fēng)險(xiǎn)之外，也反映出中國銀行業(yè)與房地產(chǎn)市場依存度極高。

    2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1.5759萬億元，占固定資產(chǎn)投資總額的17.78%，占GDP的8.6%；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%。吳曉靈還指出，房地產(chǎn)業(yè)與57個(gè)產(chǎn)業(yè)存在直接與間接的聯(lián)系。

    結(jié)論當(dāng)然是，在今后相當(dāng)長的時(shí)期里，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，健康穩(wěn)定仍是首要任務(wù)。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在一場房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)上也透露了同樣的意思，表示當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定市場預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)性。

    房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定沒有說出口的理由還包括，我國房貸已開始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，如果房地產(chǎn)低迷，將嚴(yán)重影響投資者的還款意愿，一旦房價(jià)下降而利率提高，那貸款者寧可選擇讓銀行來當(dāng)房東。截至去年末，我國的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額已經(jīng)達(dá)到1093億元，行業(yè)排名第四；個(gè)人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。但是，另一方面，對于某些銀行而言，由于利潤增長點(diǎn)有限，個(gè)人房貸尚屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍將房貸視為營養(yǎng)大餐。

    在這樣的情況下，指望央行使出調(diào)控的殺手锏是不現(xiàn)實(shí)的，他們必須考慮銀行生存與國民經(jīng)濟(jì)減速之后的社會(huì)壓力，所以只會(huì)進(jìn)行微調(diào)。

    一個(gè)解決方法已浮出水面，即通過資本市場間接化解銀行的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。如吳曉靈提出，以產(chǎn)品創(chuàng)新為突破口，豐富住房金融一級市場的產(chǎn)品，如固定利率貸款產(chǎn)品、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券、房地產(chǎn)投資信托(REITs)，并發(fā)展二級市場工具。

    這一方法意在化解銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的雙重壓力。如果資本市場在房地產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新步伐能夠如央行所愿，那么，房地產(chǎn)市場在銀行資金部分撤出后，依然能夠維持資金鏈不斷，則銀行可以避免成為無數(shù)物業(yè)的房東的噩運(yùn)。

    對銀行來說，最好的辦法當(dāng)然是既能看緊眼前房貸大餐，又能化解可能的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行經(jīng)過多年準(zhǔn)備，發(fā)起成立“個(gè)人住房抵押貸款證券化信托”(MBS)，首期信托發(fā)行總金額為30億元，借此把所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重組為抵押貸款群組，由證券機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，以證券的形式出售給投資者進(jìn)行融資。

    不了解資產(chǎn)質(zhì)量，局外人當(dāng)然很難看清這樣的金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之間有什么區(qū)別。有一點(diǎn)是確定的，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大增而銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量難定時(shí)，資本市場的投資者顯然應(yīng)該對這樣的技術(shù)創(chuàng)新多個(gè)心眼，不要無端成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最終接盤者。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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