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土地增值稅是在革開發(fā)商的命？

2007年01月22日 21:02

葉檀

    土地增值稅清算制的出臺，攪動了房地產市場的敏感神經，股市更以房地產上市公司大部分跌停還以顏色，滬深兩市地產指數單日跌幅均超過9%。近日有媒體稱，上海十多家大型時房地產企業(yè)準備聯(lián)合向政府有關部門上書，請求給開發(fā)商喘息之機，認為土地增值稅是在革開發(fā)商的命。這說明，土地增值稅并非像一些御用文人或書齋學者所分析的那樣，不會對開發(fā)商造成嚴重的成本壓力，不會加重購房者負擔，恰恰相反，土地增值稅擊到了開發(fā)商的痛處。

    正因為股市下跌、輿論與潛在購房者對于開發(fā)商將轉嫁成本的雙重壓力，國稅總局在地產股大跌之后主動出面釋疑，在官方網站上明確表示，“通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔”，因為“土地增值稅并非新開征的稅種”，“由于對房地產開發(fā)項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發(fā)項目已經全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔�！倍襟w也適時出臺了一系列的敲邊鼓新聞，如著名評級機構惠譽說土地增值稅不會影響開發(fā)商信用評級等，市場人士認為土地增值稅不會對開發(fā)商與購房者造成新的壓力，等等。

    一個有趣的問題由此產生，如果不對房地產市場造成任何影響，土地增值稅清算制為什么要出臺？讓開發(fā)商感受到成本壓力，使房地產業(yè)在可以承受的波動之后由暴利回歸到均衡利潤，不正是一系列房地產系列新政所要達到的目標嗎？

    仔細分析可以看出，所謂不會給開發(fā)商增加成本等理由不堪一駁。土地增值稅是以累進稅形式強行均衡奢侈性房地產消費和房地產暴利，誠如國稅總局所說，這是一項1994年就已開征的老稅種(根據國務院發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅)，但與二手房轉讓所得稅一樣，多年的象征性預征制度早使該項政策消泯于無形。我國很多稅種就象擱置在武庫中長久不用已經生銹的兵器，視經濟形勢發(fā)展的需要決定是否使用、以及如何使用，這種投機性的政策運作模式的一大特色是使得舊政策如同新政策，徹底喪失法律與政策的嚴肅性。開發(fā)商自然不會多此一舉將此計入成本。

    因為是老稅種就說對市場不會產生重大影響，無非是壓力之下的掩耳盜鈴之說。舉一個具體例子就可以知道土地增值稅的威力。以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額(即項目增值部分)為5000萬元。按照四級累進稅率，余額(5000萬元)占成本(1.5億元)的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預征(以上海為例)是2億元×1%＝200萬元。各地的預征制與上海的預征方式大同小異，這樣的預征與實打實的稅收清算對開發(fā)商、對購房者的成本沒有影響嗎？而資本市場對此作出積極反應，地產股重新飄紅，與其說是認同成本不增加說還不如說是看到了國的稅總局的綏靖態(tài)度，和可能由此帶來的政策空間。

    正因為許多新政出臺并未抑制大多數地區(qū)高啟的房價，所以只能在關鍵部位施以針砭。針砭的目的無疑是要繼續(xù)給開發(fā)商明確的信號，中國房地產市場消費結構多元化、回歸均衡利潤才是持久健康發(fā)展之道。

    房地產新政實行三年卻成效不彰，從政策制訂者到開發(fā)商似乎一直處于盲人摸象的狀態(tài)，但此次土地增值稅卻給各方一個明確的提示，即從決策者到開發(fā)商實際上并不是盲人，他們知道什么樣的政策才能給予暴利迎頭痛擊，只不過出于各種考量，才以盲人之姿進行利益最大化而成本最低化的各種試錯。這使得土地新政的均衡房價的效率屢屢被化解，而成為一輪成本轉嫁與房地產商與地方政府聯(lián)手化解政策的游戲，政策對消費者的傷害顯露無遺。

    土地新政的要害在于收緊地根與清理稅收，收緊地根表現在嚴禁濫征濫占土地，土地使用方式從行政劃撥向招拍掛轉變，但公開與公平仍然屢受質疑。清理稅收本意是通過對暴利的約束，以外力覓得均衡價格，并且以減免稅收的方式鼓勵開發(fā)商向普通住宅傾斜。這些措施應該說已經讓開發(fā)商認清了一個事實，即作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商應該得到的均衡利潤而不應該是暴利，這也是成熟市場的正常生態(tài)。

    還有比土地增值稅更有針對性的一箭封喉的招式，那就同時施行提高和降低兩手招術：大幅提高房產商自有資金的比例，大幅降低房產商以土地項目從銀行抵押貸款的比例。但在目前的態(tài)勢下，此類政策出臺恐怕遙遙無期。

    但房地產市場仍然面臨轉型困境。首先，政府的政策存在轉嫁成本與風險的可能，政府以收緊地根與征稅的辦法，試圖同時降低房地產價格與交易量，但抑制交易是反市場的也是難以持久的。第二，由于以往以級差地租等方式獲利暴利過于輕易，因此，從地方政府到開發(fā)商都難以接受均衡價。第三，開發(fā)商在暴利模式下已形成一套特殊的經營模式，如今開始轉型，需要在資金來源、開發(fā)模式等方面進行配套措施。

    從某種程度上說，土地增值稅與其說是在革開發(fā)商的命，不如說是在革房地產暴利的命，但這樣的革命需要市場與消費者的支持，才能得到合法性依據。

來源：每日經濟新聞

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