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國有土地出讓金該不該取之于民用之于民

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2006年09月26日 10:49

    三四年前，北京的地?cái)偵显?jīng)出現(xiàn)過一本叫《股市》的周刊，是一個(gè)外地的刊號(hào)，估計(jì)是改名而來的，但是很快就不見了蹤影，從圈里圈外消失了。

    無巧不成書的是，最近水皮在飯店吃飯的時(shí)候順手翻了翻擺在書架上的免費(fèi)雜志，居然發(fā)現(xiàn)免費(fèi)的直投廣告雜志《樓市》用的就是《股市》的刊號(hào)。像很多很多的改頭換面的雜志一樣，股市兩個(gè)字被故意人為的淡化了，在封面幾乎看不出來，難怪這么多年，這么多次目光掃過《樓市》這樣的雜志，水皮一次也沒能看出其中的蹊蹺。

    不用說，《股市》變身《樓市》是一種市場(chǎng)的選擇，捧著股市刊號(hào)的單位在股市推倒重來的情況下，先下手為強(qiáng)，自己就把自己給變了身。令水皮感慨的是，變什么不好，偏偏就變上了樓市呢？

    莫非真的是因?yàn)楣墒泻蜆鞘械墓残允谷唬?BR>
    三十年河?xùn)|，三十年河西，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，今年又會(huì)轉(zhuǎn)到哪呢？誰能打包票說今天的樓市又不是三四年前甚至更早一點(diǎn)四五年前的股市呢？

    水皮早年間分析股市、樓市和中超球市的共性，得出一個(gè)黑市的結(jié)論。為什么會(huì)形成黑市沒有太多的分析，現(xiàn)在看來所謂的“市場(chǎng)化”是一個(gè)很重要的因素，因?yàn)樵谝粋€(gè)行政權(quán)力主導(dǎo)的市場(chǎng)，所謂的市場(chǎng)化無一例外的結(jié)果就是走向偽市場(chǎng)化，最后反市場(chǎng)化。

    股市的例子不用講，大家也心知肚明，樓市卻不太好理解。其實(shí)，對(duì)比一下，這兩個(gè)市場(chǎng)的操作過程，就知道，這兩個(gè)市場(chǎng)早年都是政策市，而現(xiàn)在都走到了政策左右不了政策市的尷尬境地，宏觀調(diào)控僅局限于“空調(diào)”。股市尋找的出路是股權(quán)分置改革，這樣的改革是一種制度性的變革，從根本上保證中國資本市場(chǎng)的形態(tài)和國際接軌，在此基礎(chǔ)上，才談得上所謂估值，所謂一體化，所謂投資或者投機(jī)，成熟市場(chǎng)的規(guī)律才有借鑒的可能。但是，樓市呢？出路又在哪里呢？

    大家都知道樓價(jià)上漲過快，過快的上漲并沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控的進(jìn)行而得到控制，相反，在北京這樣的天子腳下，最快的上漲恰恰出現(xiàn)在這兩年。從投資的角度看，北京的上漲是上海的繼續(xù)，是一種補(bǔ)漲，而且在不能斷定上海已經(jīng)見頂?shù)那闆r下，人們追漲的心理還面臨著被暗示、被強(qiáng)化的可能。老實(shí)說，沒有這種可能，水皮也不會(huì)去翻《樓市》這樣的廣告雜志。

    比這種心慌慌，惟恐踏空的心態(tài)相比，更可怕的是，管理層似乎并沒有對(duì)癥下藥，或者講，沒有搞清楚癥結(jié)所在。

    同樣是房?jī)r(jià)上漲，建設(shè)部說是因?yàn)榈貎r(jià)上漲的緣故，在過去的若干年中，建筑成本、安裝成本并沒有太多的上漲，樓價(jià)成倍的上漲，漲的不是土地出讓價(jià)又是什么？國土資源部則說是因?yàn)闃莾r(jià)上漲帶動(dòng)了地價(jià)的上漲，在過去的若干年中，土地出讓金的收益政府所獲并不多，大部分還是用于了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的配套開發(fā)投資。

    同樣是地價(jià)上漲，招掛拍是不是罪魁禍?zhǔn)滓彩且粋€(gè)找不到答案的疑問。理論上講，招掛拍并沒有錯(cuò)，公開才能做到公平和公正，但是實(shí)際上，招掛拍的確又因?yàn)閮r(jià)高者得所以客觀上推高了地價(jià)。協(xié)議地價(jià)暗箱操作滋生腐敗，破壞行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不足取，土地出讓金偏低導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是樓價(jià)因此獲得的浮動(dòng)空間和調(diào)整空間也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。協(xié)議地價(jià)和招掛拍不過是土地出讓的兩種方式，只要遵紀(jì)守法，按市場(chǎng)規(guī)則，本無所謂優(yōu)劣之分，因?yàn)榇缬兴L，尺有所短，怕的就是揚(yáng)短避長，各盡其害。既破壞市場(chǎng)秩序，又禍害企業(yè)本身。最典型的莫過于天津順馳的興衰。得益于招掛拍，順馳在全國瘋狂搶拍，北京的地價(jià)新價(jià)就由順馳叫出來的，地是拿到了，但是資金鏈卻斷了，2004年還稱要做200億產(chǎn)值和萬科叫板的黑馬2006年不到10個(gè)億就賣掉了主力旗艦。順馳的興衰像極了已經(jīng)崩盤的德隆，同樣是瘋狂擴(kuò)張，同樣致力行業(yè)整合，最后自己被市場(chǎng)消滅。

    和當(dāng)年的股市一樣，政府在這個(gè)市場(chǎng)有著巨大的利益訴求，稅收是次要的，讓股市扮演國有企業(yè)解貧脫困的輸血渠道是主要的。實(shí)話實(shí)說，這既是權(quán)宜之計(jì)，同時(shí)也是一箭雙雕之策，既爭(zhēng)取到了國有企業(yè)的改制成本和空間，也滿足了民間流資的投機(jī)需求，并且時(shí)間差掌握得當(dāng)，既圈足了錢，又讓這個(gè)市場(chǎng)起死回生。和股市相比，樓市上市的不是國有企業(yè)，而是國有土地，地方政府通過招掛拍抬高地價(jià)，地價(jià)越高，土地出讓的收入就越高，政府的收入也就越高，而且土地出讓金是一筆沒有列入管理的預(yù)算外資金，這就意味著這其實(shí)就是地方政府的“小金庫”。和中央政府讓企業(yè)上市的積極性相比，地方政府在土地出讓上的積極性不知要高出多少倍，任何利益的誘惑都不足以抵擋。在這種與民爭(zhēng)利的格局下，不要說普通消費(fèi)者的利益無從保護(hù)，就是房地產(chǎn)開發(fā)商也未必能有善終。

    股市上投資者利益保護(hù)一直難以落實(shí)，是因?yàn)楣芾韺蛹犬?dāng)裁判又當(dāng)球員，樓市上消費(fèi)者利益保護(hù)流于空談，是因?yàn)楣芾韺庸偕桃惑w亦官亦管，既是土地供應(yīng)商又是市場(chǎng)監(jiān)管者。

    那么，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中究竟該扮演什么角色？土地出讓金該不該取之于民又用之于民呢？

來源：中金在線