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在前期一直充當(dāng)“空軍司令”的房地產(chǎn)股昨日突然強(qiáng)勁走高，招商地產(chǎn)（000024）、國(guó)興地產(chǎn)（000838）、綠景地產(chǎn)（000502）、冠城大通（600067）等漲幅居前，從而使得地產(chǎn)指數(shù)成為昨日牽引大盤(pán)震蕩盤(pán)升的強(qiáng)勁引擎。那么，這是否意味著房地產(chǎn)股已擺脫前期下跌的陰影而步入震蕩盤(pán)升的大道呢？
匯率新高+相對(duì)底部
對(duì)于房地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，前期的持續(xù)調(diào)整主要由于從緊貨幣政策以及相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是關(guān)于第二套住宅的統(tǒng)一界定，直接成為房地產(chǎn)股在前期急挫的誘因。因?yàn)檫@意味著炒房一族或?qū)⑼顺鲑?gòu)房大軍，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的需求在短期內(nèi)將受到一定的影響。與此同時(shí)，媒體關(guān)于深圳、廣州等房地產(chǎn)一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)的報(bào)道更加劇了各路資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的不良預(yù)期，所以，資金減倉(cāng)壓力陡增。
不過(guò)，隨著房地產(chǎn)股的持續(xù)回落，也面臨著較大的反彈動(dòng)力，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)股在近兩個(gè)月來(lái)的跌幅超過(guò)20%以上，招商地產(chǎn)等個(gè)股的跌幅甚至接近腰斬，存在著較大的反彈動(dòng)能。另一方面則是因?yàn)橄碌局袔缀鯚o(wú)像樣的反彈，這樣就使得做空動(dòng)能相對(duì)衰竭，已有構(gòu)筑底部的趨勢(shì)。故此時(shí)，只要略有反彈誘因，就會(huì)使得房地產(chǎn)股出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)彈升行情。
人民幣匯率迭創(chuàng)新高此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)板塊形成了較大的題材刺激，人民幣兌美元匯率近期持續(xù)突破7.36、7.35、7.34元的重要關(guān)口，在昨日更是單日飆升219個(gè)基點(diǎn)，突破7.31元的整數(shù)關(guān)口，達(dá)到7.3079元這一匯改以來(lái)的新高點(diǎn)。人民幣的強(qiáng)勢(shì)給市場(chǎng)帶來(lái)兩大積極信號(hào)：一是再度加息的空間相對(duì)有限，因?yàn)槊恳淮渭酉⒕鶑?qiáng)化人民幣利率優(yōu)勢(shì)，從而推動(dòng)著人民幣升值速度的提升；二是人民幣資產(chǎn)股的做多動(dòng)能會(huì)因?yàn)閰R率新高而不斷蓄積，終于在昨日出現(xiàn)了突破的態(tài)勢(shì)。海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)顯示，本幣升值必然會(huì)帶來(lái)本幣資產(chǎn)價(jià)格的上漲，所以，人民幣匯率的急劇升值，必然會(huì)給人民幣資產(chǎn)的房地產(chǎn)股注入強(qiáng)勁彈升動(dòng)能。
另外，還有一個(gè)不可忽視的因素。媒體報(bào)道稱，在10月份，由于機(jī)構(gòu)資金看好房地產(chǎn)股在08年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，因此紛紛加倉(cāng)。但想不到的是，11月、12月，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，使得機(jī)構(gòu)資金加倉(cāng)步伐陡然凌亂起來(lái)，最終形成多殺多的慘局。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍相對(duì)改善，機(jī)構(gòu)資金的生產(chǎn)自救欲望也相對(duì)強(qiáng)烈。更何況，時(shí)近年底，機(jī)構(gòu)資金做市值的沖動(dòng)也存在，所以，不排除這些被套的機(jī)構(gòu)資金利用人民幣匯率迭創(chuàng)新高而自救的可能性。
兩大優(yōu)勢(shì)拓展上升空間
當(dāng)然，房地產(chǎn)股的強(qiáng)勢(shì)更來(lái)源于基本面的優(yōu)勢(shì)。
首先是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)景氣周期的延續(xù)。近期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)在影響著市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)預(yù)期，但調(diào)控并不是要摧毀房地產(chǎn)行業(yè)，而是使得房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩，與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配而已。更何況，房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求仍然存在，每年數(shù)百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生就是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的需求者。但土地供應(yīng)則不可能無(wú)節(jié)制地敞開(kāi)供應(yīng)，因此房地產(chǎn)價(jià)格的上升通道依然是可以預(yù)期，只不過(guò)上升通道在調(diào)控政策的牽引下，可能會(huì)變得平緩一些罷了。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在08年業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作周期一般在二至三年，也就是說(shuō)，在07年銷(xiāo)售的房產(chǎn)是07年的售價(jià)，但是土地價(jià)格卻是05年甚至是04年的，這就隱含著房地產(chǎn)股07年三季度的預(yù)收款一旦結(jié)算成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其匹配的土地成本可能是05年甚至是04年的，既如此，毛利率或?qū)⒊鍪袌?chǎng)預(yù)期。在此影響下，房地產(chǎn)類上市公司在08年的業(yè)績(jī)可能超出市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)入集中釋放的階段。
積極低吸兩類個(gè)股
故筆者認(rèn)為房地產(chǎn)股在本周四的反彈，可能并不是簡(jiǎn)單意義的反彈行情，極有可能是由此為起點(diǎn)，產(chǎn)生一輪年報(bào)業(yè)績(jī)浪的預(yù)期行情。房地產(chǎn)股在未來(lái)一段較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)或?qū)⒎磸?fù)震蕩走高。因此，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)，就目前來(lái)看，下列兩類個(gè)股可予以跟蹤。
一是獲得土地儲(chǔ)備能力較強(qiáng)的公司。對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備關(guān)系到地產(chǎn)股的可持續(xù)發(fā)展。因?yàn)榈禺a(chǎn)股只有持續(xù)獲得土地儲(chǔ)備，才能持續(xù)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目，獲得利潤(rùn)以及可持續(xù)成長(zhǎng)的能力。這其實(shí)也是萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)（600048）、招商地產(chǎn)、華僑城、金地集團(tuán)（600383）等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股持續(xù)獲得主流資金青睞的原因，他們有持續(xù)拿地的能力。而土地儲(chǔ)備的增加也與集團(tuán)公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在著極大的聯(lián)系，因此，具有整體上市預(yù)期的地產(chǎn)股也可有不俗的表現(xiàn)，故中航地產(chǎn)（000043）、香江控股（600162）、華業(yè)地產(chǎn)（600240）、億城地產(chǎn)、蘇州高新（600736）、廣宇發(fā)展（000537）等地產(chǎn)股也可跟蹤。
二是從預(yù)收賬款的角度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的特征，商品房只有達(dá)到竣工結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)才結(jié)算利潤(rùn)，但在竣工結(jié)算前就開(kāi)始銷(xiāo)售，體現(xiàn)在會(huì)計(jì)報(bào)表中就是預(yù)收賬款。所以，預(yù)收賬款越多，未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入就越高。因此，三季度季報(bào)中的預(yù)收賬款越多的地產(chǎn)股，隱含著來(lái)年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的動(dòng)能，尤其是每股預(yù)收賬款(預(yù)收賬款/總股本)越多的個(gè)股，他們?cè)趤?lái)年的業(yè)績(jī)飚升的概率就大增，因此，新城B、深振業(yè)、大連友誼（000679）、深長(zhǎng)城、廣宇集團(tuán)（002133）、億城股份（000616）、銀基發(fā)展（000511）等預(yù)收賬款多的地產(chǎn)股可跟蹤。
作者：秦洪
（來(lái)源：渤海投資）
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