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房地產(chǎn):下半年投資策略強(qiáng)烈推薦4只龍頭股

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2007年09月14日 08:18

魏博

    投資要點(diǎn)：

    上半年，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比上漲6.3%；商品房銷售面積2.79億平方米，同比增長(zhǎng)21.45%；商品房銷售額10642.83億元，同比增長(zhǎng)33.75%。

    上半年，房地產(chǎn)投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%。從資金來(lái)源上看，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資282億元，同比增長(zhǎng)68.7%。

    受行業(yè)景氣帶動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司克服了土地增值稅對(duì)盈利的影響，銷售毛利率達(dá)到38.61%，比去年同期上漲了4.89個(gè)百分點(diǎn)。

    上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入450.83億元，同比增長(zhǎng)55.09%，高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均增長(zhǎng)速度；共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)70.75億元，同比增長(zhǎng)67.22%。

    今年上半年，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的再融資大潮涌動(dòng)，再融資規(guī)模超過1000億元。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)陸續(xù)進(jìn)入景氣周期，房地產(chǎn)公司借助資本市場(chǎng)發(fā)展壯大是必然的趨勢(shì)，有利于提升上市公司業(yè)績(jī)。

    人民幣升值是近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要外部因素，未來(lái)人民幣匯率將繼續(xù)在上升通道中前行。

    受益于行業(yè)景氣和公司的龍頭地位，我們看好萬(wàn)科、金融街等公司；依托公司在局部區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，我們看好中華企業(yè)、棲霞建設(shè)、榮盛發(fā)展、天地源等公司；業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型，我們看好大連友誼的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)前景。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：各國(guó)政府在某種程度上都擔(dān)負(fù)著解決城鎮(zhèn)居民住房的責(zé)任，根據(jù)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷，預(yù)期下半年仍將出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策。

    1.房地產(chǎn)行業(yè)分析

    1.1支撐行業(yè)景氣的三個(gè)因素

    1980年我國(guó)開始城鎮(zhèn)居民住房制度改革，房地產(chǎn)行業(yè)在將近三十年的時(shí)間里經(jīng)歷了多次政策制定和調(diào)整。在市場(chǎng)化的住房制度基本確立以后，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入景氣周期。從根本上講，主要受三方面因素影響：

    持續(xù)的城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最堅(jiān)定的基石。我國(guó)的城市化率1996年為30.48%，2006年達(dá)到43.90%,以平均每年1.34個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。相對(duì)美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家75%——88%的城市化率，我國(guó)的城市化進(jìn)程還將持續(xù)。

    改善性需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要部分。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民的居住條件不斷改善，城市人均居住面積在10年時(shí)間里約增長(zhǎng)了50%，達(dá)到25平方米以上。

    人民幣升值是近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要外部因素，上半年人民幣匯率繼續(xù)在上升通道中前行。從各國(guó)匯率變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系來(lái)看,在本幣升值的情況下,房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其價(jià)格將持續(xù)上漲。日元匯率自1985年12月到1987年底升值66%，導(dǎo)致了日本地價(jià)連續(xù)上漲，自1983年至1988年?yáng)|京地價(jià)上漲了兩倍多。新臺(tái)幣匯率從1985年到1989年升值53%，在此期間，臺(tái)北市的住宅價(jià)格上漲了近5倍。自2005年我國(guó)人民幣匯率改革以來(lái),到2007年8月31日，人民幣匯率已經(jīng)累計(jì)升值7.5%左右，人民幣的持續(xù)升值將推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

    行業(yè)具體分析可見2007年5月23日發(fā)表的《房地產(chǎn)行業(yè)06年板塊分析》。

    1.2上半年行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)分析

    1.2.1商品房銷售繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)

    房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年繼續(xù)保持了近年來(lái)的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。在以上多重因素的推動(dòng)下，2007年

    1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，利用外資大幅增長(zhǎng)

    多種市場(chǎng)需求的存在，帶動(dòng)了行業(yè)投資的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際完成投資額從01年以來(lái)，除05年增速為19.77%外，其余年份均保持20%以上的增長(zhǎng)速度。2007年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資9887億元，同比增長(zhǎng)28.5%。從資金來(lái)源上看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資282億元，同比增長(zhǎng)68.7%。上半年全國(guó)商品房銷售面積2.79億平方米，同比增長(zhǎng)21.45%；銷售額達(dá)到10642.83億元，同比增長(zhǎng)33.75%。銷售額的增長(zhǎng)快于銷售面積的增長(zhǎng)，說明銷售價(jià)格保持穩(wěn)步上漲。上半年全國(guó)房屋銷售價(jià)格繼續(xù)在高位攀升，同比上漲6.3%。

    1.2.3土地儲(chǔ)備扭轉(zhuǎn)下降趨勢(shì)，略有增長(zhǎng)

    上半年，房地產(chǎn)公司土地購(gòu)置面積達(dá)到1.73億平方米，同比增長(zhǎng)10%。

    扭轉(zhuǎn)了2005年、2006年購(gòu)置土地面積連續(xù)下降的趨勢(shì)。前兩年土地供應(yīng)的減少，以及由于城市規(guī)劃對(duì)社會(huì)安全因素的重視，導(dǎo)致建筑容積率的降低，兩方面因素共同導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的減少。由此，市場(chǎng)對(duì)供需前景的預(yù)期發(fā)生了改變，部分地方出現(xiàn)了捂盤惜售等現(xiàn)象。我們認(rèn)為政府雖然不可能短時(shí)間內(nèi)大幅增加土地供應(yīng)，但可以針對(duì)土地供應(yīng)，給予市場(chǎng)參與者較為明朗的預(yù)期，這樣更有利于市場(chǎng)的發(fā)展。

    2.上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)

    2.1營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)

    上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入450.83億元，同比增長(zhǎng)55.09%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷售額33.75%的增速。

    從行業(yè)成長(zhǎng)性角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)，近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到29.41%。

    2.2行業(yè)盈利能力繼續(xù)提高

    受行業(yè)景氣帶動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司克服了土地增值稅對(duì)盈利的影響，銷售毛利率達(dá)到38.61%，比去年同期上漲了4.89個(gè)百分點(diǎn)。

    房地產(chǎn)行業(yè)上市公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)70.75億元，同比增長(zhǎng)67.22%。凈利潤(rùn)的增幅高于營(yíng)業(yè)收入，近三年凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到53.50%，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)盈利能力也在穩(wěn)健提升。

    2.3房地產(chǎn)公司與資本市場(chǎng)密切結(jié)合，有助于提升未來(lái)業(yè)績(jī)

    資金是房地產(chǎn)公司的生命線，今年上半年，房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)的再融資大潮涌動(dòng)，再融資規(guī)模超過1000億元。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)陸續(xù)進(jìn)入景氣周期，房地產(chǎn)公司借助資本市場(chǎng)發(fā)展壯大是必然的趨勢(shì)。再融資后的下一步就是增加土地儲(chǔ)備，上半年土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)10%就有資金推動(dòng)的因素，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)公司土地購(gòu)置面積將有更大增長(zhǎng)。

    充裕的資金和土地儲(chǔ)備，輔之以房地產(chǎn)公司逐漸增強(qiáng)的開發(fā)能力，房地產(chǎn)公司未來(lái)業(yè)績(jī)將繼續(xù)增長(zhǎng)。

    2.4重點(diǎn)上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)狀況分析

    上半年，房地產(chǎn)行業(yè)11家重點(diǎn)上市公司整體平均主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)76.26%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)63.85%，兩項(xiàng)指標(biāo)連續(xù)多年大幅高于全行業(yè)和上市公司的平均水平。其中，萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭，營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40.90%；凈利潤(rùn)近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到58.39%。萬(wàn)科連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，除公司專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)因素外，行業(yè)景氣的大背景是最重要的因素。

    2.5重點(diǎn)上市公司盈利狀況分析

    11家重點(diǎn)公司盈利能力整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率和凈利率在去年的基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。銷售毛利率達(dá)到了42.84%的較高水平，高于同期行業(yè)38.61%的平均水平。

    2.6重點(diǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)能力分析

    由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司的周轉(zhuǎn)率指標(biāo)往往落后于其他行業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的存貨在資產(chǎn)中所占比例較大，而存貨周轉(zhuǎn)率受項(xiàng)目結(jié)算時(shí)間的影響較大，所以上半年存貨周轉(zhuǎn)率的降低影響了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高。從行業(yè)內(nèi)來(lái)看，11家重點(diǎn)公司近一年的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率小幅提高，基本保持穩(wěn)定。

    2.7重點(diǎn)上市公司償債能力分析

    今年上半年，大部分房地產(chǎn)公司都進(jìn)行了土地儲(chǔ)備和在建工程投入的擴(kuò)張，11家重點(diǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到65.44%，同比略有上升，但仍好于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司70%左右的平均水平。

    目前行業(yè)景氣時(shí)期，由于房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，在流動(dòng)比率和速動(dòng)比率得到保證的前提下，較高的資產(chǎn)負(fù)債率可以帶來(lái)較高的凈資產(chǎn)收益率，為公司股東提供更高的回報(bào)。

    至于流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，受益于近期在資本市場(chǎng)大規(guī)模的再融資，房地產(chǎn)公司的資金結(jié)構(gòu)得到了改善，在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，流動(dòng)比率和速凍比率保持在較好水平。

    由于行業(yè)的特殊性，負(fù)債中銷售房屋的預(yù)收賬款一項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)公司的償債能力有減弱的作用，此外，預(yù)收賬款也是公司未來(lái)營(yíng)業(yè)收入的一種保障，所以本報(bào)告將11家重點(diǎn)公司的預(yù)收賬款一項(xiàng)在圖5中列出。從圖中可以看出，萬(wàn)科和金地作為行業(yè)龍頭，公司經(jīng)營(yíng)管理和產(chǎn)品銷售狀況良好，預(yù)收賬款大幅增加。值得注意的是，大連友誼上半年的預(yù)收賬款增幅最大，從0.29億元大幅增加到8.69億元，結(jié)合公司的存貨從6.61億元大幅增加到18.19億元，按行業(yè)結(jié)算規(guī)律預(yù)計(jì)，公司業(yè)績(jī)將在明年呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

    3.下半年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

    在房地產(chǎn)行業(yè)2006年報(bào)分析及2007年上半年投資策略中，我們給予了行業(yè)“優(yōu)于大市”的投資評(píng)級(jí)。上半年房地產(chǎn)板塊大幅上漲，截至8月31日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)已經(jīng)累計(jì)上漲217.83%，同期大盤漲幅為92.17%。

    房地產(chǎn)行業(yè)下半年的盈利仍將保持快速上漲的趨勢(shì)，但考慮到上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股價(jià)漲幅遠(yuǎn)高于業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度，所以我們下半年調(diào)低房地產(chǎn)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)至“同步大市”。

    我們看好行業(yè)內(nèi)三種類型公司的投資價(jià)值：

    行業(yè)內(nèi)的龍頭公司——受益于行業(yè)景氣和公司在細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，我們看好萬(wàn)科、金融街等公司。在行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，此類公司可以依托管理、品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利用自身積累和宏觀調(diào)控帶來(lái)的行業(yè)兼并機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)盈利的大幅增長(zhǎng)。此外，行業(yè)龍頭在估值上也會(huì)有溢價(jià)。

    區(qū)域性強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)公司——依托在局部區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，我們看好中華企業(yè)、棲霞建設(shè)、榮盛發(fā)展、天地源等公司。此類公司在經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)具有較強(qiáng)的擴(kuò)張能力，與政府關(guān)系較好。通過融資后的項(xiàng)目收購(gòu)或大股東的資產(chǎn)注入，此類公司業(yè)績(jī)也會(huì)有較好的表現(xiàn)。

    業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的公司——在房地產(chǎn)行業(yè)盈利快速增長(zhǎng)的時(shí)期，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功的公司基本面將發(fā)生根本性改善，我們看好大連友誼的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)前景。

    4.重點(diǎn)上市

    公司估值按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，12家重點(diǎn)公司2007年的平均動(dòng)態(tài)市盈率為59.31倍，2008年的平均動(dòng)態(tài)市盈率為38.38倍。同期房地產(chǎn)行業(yè)上市公司122007年的整體動(dòng)態(tài)市盈率為65.81倍。

    萬(wàn)科、金融街、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展、大連友誼等重點(diǎn)公司，成長(zhǎng)性和盈利能力均優(yōu)于行業(yè)整體水平，估值上具有優(yōu)勢(shì)，建議投資者重點(diǎn)配置。

    5.重點(diǎn)上市公司點(diǎn)評(píng)

    萬(wàn)科A(000002行情,資料,評(píng)論,搜索)：行業(yè)景氣，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)

    公司是房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，是我國(guó)資本市場(chǎng)的首批上市企業(yè)之一，業(yè)務(wù)范圍覆蓋東部三大經(jīng)濟(jì)圈及部分中西部城市。

    公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入110.97億元，同比增長(zhǎng)66.37%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)16.68億元，同比增長(zhǎng)31.28%。每股收益為0.25元。上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積231.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.0%；銷售金額174.7億元，同比增長(zhǎng)136.4%。公司尚有214.9萬(wàn)平方米已售面積未結(jié)算，合同金額約147.97億元。上半年預(yù)收賬款增加了約47億元，存貨增加了約100億元，體現(xiàn)了公司房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售狀況良好。

    上半年公司新增項(xiàng)目建筑面積521萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年新增項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米。目前按權(quán)益計(jì)算，公司規(guī)劃項(xiàng)目建筑面積為1818萬(wàn)平方米，可以滿足未來(lái)兩年新開工需要。

    公司上半年業(yè)績(jī)基本符合預(yù)期，不考慮股本變動(dòng)因素，我們維持在5月23日對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，即2007年、2008年的每股收益分別為0.51元、0.78元。按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，08年動(dòng)態(tài)市盈率為43.33倍。維持短期“增持”，長(zhǎng)期“買入”的投資評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快，如果政府實(shí)施進(jìn)一步調(diào)控政策，將會(huì)影響公司短期業(yè)績(jī)。

    具體分析可見8月28日發(fā)表的“中原證券研究所20070843_點(diǎn)評(píng)_AA_萬(wàn)科A(000002行情,資料,評(píng)論,搜索)：行業(yè)景氣，業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)”。

    金融街(000402行情,資料,評(píng)論,搜索)：以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合運(yùn)營(yíng)商

    公司因開發(fā)北京金融街區(qū)域而成立，從區(qū)域內(nèi)壟斷性質(zhì)的開發(fā)商，逐漸擴(kuò)展到全國(guó)范圍，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。

    北京金融街區(qū)域的發(fā)展目標(biāo)是建成國(guó)家級(jí)金融管理中心區(qū)，并逐步發(fā)展成為國(guó)際化金融中心。明確的高端定位使區(qū)域內(nèi)寫字樓、酒店、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的需求旺盛。

    公司從事的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)租賃業(yè)務(wù)與中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相關(guān)，受宏觀調(diào)控政策影響較小。

    據(jù)我們測(cè)算，公司出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)面積將超過50萬(wàn)平米。未來(lái)盈利將來(lái)自于北京的金融街、天津的津門津塔、惠州的旅游度假區(qū)以及重慶、南昌的住宅項(xiàng)目，公司可以分享奧運(yùn)會(huì)、濱海新區(qū)開發(fā)和重慶被批準(zhǔn)為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)所帶來(lái)的多重機(jī)遇。

    公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.84億元，同比增長(zhǎng)98.26%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4.33億元，同比增長(zhǎng)198.28%。每股收益為0.40元。

    公司上半年開復(fù)工總面積為92.8萬(wàn)平方米，已經(jīng)接近去年全年水平。目前在建項(xiàng)目將在2008年、2009年逐步帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入，公司盈利將大幅增加。

    不考慮股本變動(dòng)因素，我們維持在7月17日對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，即2007年、2008年的每股收益分別為0.66元、1.10元。按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，08年動(dòng)態(tài)市盈率為35.26倍。給予短期“增持”、長(zhǎng)期“買入”的投資評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)；2.從公司目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備分析，惠州巽寮度假區(qū)占公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的54%，未來(lái)所需投資金額估計(jì)將達(dá)15億元左右。但是，目前惠州巽寮在旅游行業(yè)的知名度較低，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)剛剛展開，如果整體開發(fā)遇到障礙，巽寮項(xiàng)目可能過多占用公司現(xiàn)金流，給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。3.如遇2003年的SARS等突發(fā)性疫情，公司經(jīng)營(yíng)的商鋪、酒店等物業(yè)的租金收入將無(wú)法保證。

    具體分析可見7月17日發(fā)表的“中原證券研究所20070702_分析_AAA_以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合運(yùn)營(yíng)商——金融街深度分析報(bào)告”。

    中華企業(yè)：2011年前穩(wěn)步成長(zhǎng)

    公司是上海最早成立的房地產(chǎn)公司，大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)力雄厚。公司房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，包括別墅、聯(lián)排別墅、高檔公寓、中檔公寓等，此外還開發(fā)了部分辦公樓物業(yè)，產(chǎn)品以銷售為主。

    公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.8億元，同比增長(zhǎng)227.9%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7.7億元，同比增加301%；凈利潤(rùn)3.48億元，同比增加43.89%；每股收益為0.38元。

    公司現(xiàn)有項(xiàng)目約14個(gè)，總建筑面積223萬(wàn)平方米。上半年施工面積93.6萬(wàn)平方米，年內(nèi)可竣工面積約37.7萬(wàn)平方米，包括古北國(guó)際廣場(chǎng)、顧村項(xiàng)目、古北西郊國(guó)際別墅、南郊中華園等。

    公司以內(nèi)涵式發(fā)展為基礎(chǔ)，通過專業(yè)化、精細(xì)化管理、品牌經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品研發(fā)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    拓展融資渠道是公司今年首要任務(wù)。資金問題已經(jīng)成為公司發(fā)展的瓶頸，今年公司將著力開展多渠道、多元化的融資工作。

    不考慮股本變動(dòng)因素，我們維持在8月21日對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，即2007年、2008年的每股收益分別為0.82元、1.08元。按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，2008年的動(dòng)態(tài)市盈率為33.24倍。維持短期“增持”、長(zhǎng)期“增持”的投資評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)；2.集團(tuán)資產(chǎn)整合預(yù)期存在變數(shù)。

    公司大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下有三家房地產(chǎn)公司，其中，中星集團(tuán)和中華企業(yè)都是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，目前兩家公司在集團(tuán)定位尚未清晰。

    具體分析可見8月21日發(fā)表的“中原證券研究所20070831_調(diào)研_AA_中華企業(yè)(600675行情,資料,評(píng)論,搜索)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)”和“中華企業(yè)(600675行情,資料,評(píng)論,搜索)2011年前穩(wěn)步成長(zhǎng)”(證券導(dǎo)刊2007年8月27日第32期)。

    榮盛發(fā)展(002146行情,資料,評(píng)論,搜索)：立足中等城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商

    公司的業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域緊緊圍繞京津冀和長(zhǎng)江三角洲兩大經(jīng)濟(jì)圈，市場(chǎng)定位于發(fā)展?jié)摿Υ�、開發(fā)周期短的中等規(guī)模城市。中等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)以自住需求為主，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較小。

    公司開發(fā)竣工面積逐年遞增，近三年年均增速為31.06%；銷售面積同步增加，近三年年均增速為33.52%。兩項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)平均水平。近三年累計(jì)竣工商品房建筑面積165.93萬(wàn)平方米，銷售商品房建筑面積129.11萬(wàn)平方米。開發(fā)規(guī)模已經(jīng)躋身全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)。

    截至2006年底，公司擁有土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積283.19萬(wàn)平方米。公司的土地儲(chǔ)備與開發(fā)能力較為適宜。

    公司的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到29.15%，明顯高于行業(yè)13.77%的平均水平，體現(xiàn)了公司較好的盈利能力。這主要受較低的期間費(fèi)用率和較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綜合影響。

    不考慮股本變動(dòng)因素，我們維持在8月6日對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，即2007年、2008年的每股收益分別為0.89元、1.79元。按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，08年的動(dòng)態(tài)市盈率為22.79倍。給予短期“增持”、長(zhǎng)期“買入”的投資評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1.行業(yè)共同面臨的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)；2.目標(biāo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)大城市來(lái)說，中等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，可能會(huì)階段性地影響公司短期業(yè)績(jī)；3.實(shí)際控制人風(fēng)險(xiǎn)。公司目前的管理體制離現(xiàn)代企業(yè)管理制度仍有較大差距，且公司發(fā)展速度與第一代創(chuàng)業(yè)者的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。

    具體分析可見8月6日發(fā)表的“中原證券研究所20070803_分析_AA_榮盛發(fā)展(002146行情,資料,評(píng)論,搜索)新股定價(jià)報(bào)告：立足中等城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商”。

    大連友誼(000679行情,資料,評(píng)論,搜索)：業(yè)務(wù)成功轉(zhuǎn)型，業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)

    大連友誼的主營(yíng)業(yè)務(wù)包括商貿(mào)、酒店與房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過幾年時(shí)間的積累，已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，公司現(xiàn)有項(xiàng)目保證了未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以持續(xù)進(jìn)行。

    公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83159萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)11.85%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1225萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.78%。每股收益0.05元，同比增長(zhǎng)6.12%。

    公司上半年盈利主要來(lái)自于零售和酒店。其中，零售業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到62175萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.64%，毛利率上升了1.67個(gè)百分點(diǎn)；酒店?duì)I業(yè)收入11157萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)8.65%，毛利率上升了0.12個(gè)百分點(diǎn)。http://

    公司正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中于大連和蘇州，2008年、2009年將進(jìn)入集中結(jié)算期，對(duì)公司盈利將產(chǎn)生正面影響。大連的“壹品星�！焙汀耙计仿取眱蓚€(gè)項(xiàng)目預(yù)售狀況良好，上半年預(yù)收賬款從2926萬(wàn)元大幅增加到86877萬(wàn)元。蘇州的“海尚壹品”一期上半年已開工建設(shè)，于9月1日開始預(yù)售，預(yù)售狀況良好。

    不考慮股本變動(dòng)因素，我們維持在7月28日對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，即2007年、2008年的每股收益分別為0.15元、1.13元。按8月31日收盤價(jià)計(jì)算，08年的動(dòng)態(tài)市盈率為14.97倍。維持短期“買入”、長(zhǎng)期“買入”的投資評(píng)級(jí)。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1.2007年9月公司董事會(huì)換屆后，新管理層對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃尚不明朗；2.公司虧損的超市和購(gòu)物中心能否實(shí)現(xiàn)扭虧、減虧甚至資產(chǎn)剝離，存在不確定性；3.現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，能否持續(xù)進(jìn)行，要視今明兩年公司增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的進(jìn)度；4.對(duì)公司盈利的預(yù)測(cè)，依據(jù)公司年報(bào)披露的項(xiàng)目竣工計(jì)劃和行業(yè)結(jié)算規(guī)律，實(shí)際業(yè)績(jī)?nèi)Q于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)度，存在較大不確定性；5.2007年公司業(yè)績(jī)?nèi)砸蕾囉谏虡I(yè)零售和酒店，盈利不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

    具體分析可見7月28日發(fā)表的“中原證券研究所20070802_調(diào)研_AAA_大連友誼(000679行情,資料,評(píng)論,搜索)調(diào)研報(bào)告：業(yè)務(wù)成功轉(zhuǎn)型，業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)”、8月17日發(fā)表的“中原證券研究所20070825_點(diǎn)評(píng)_AA_大連友誼(000679行情,資料,評(píng)論,搜索)：未來(lái)看好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)性和盈利性”、9月3日發(fā)表的“中原證券研究所20070901_點(diǎn)評(píng)_AA_大連友誼(000679行情,資料,評(píng)論,搜索)：蘇州項(xiàng)目進(jìn)度好于預(yù)期”。

    6.投資風(fēng)險(xiǎn)提示

    6.1政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

    在房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)已經(jīng)形成，市場(chǎng)力量難以平抑的情形下，我們?cè)?月23日的點(diǎn)評(píng)“上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，投資強(qiáng)勁，調(diào)控政策將近”中發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為：今年以來(lái)，如同第一章中數(shù)據(jù)顯示的那樣，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交量繼續(xù)保持在高位，部分前兩年受宏觀調(diào)控較重的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回暖。

    今年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲已從大城市蔓延到中小城市。在世界各國(guó)，政府在某種程度上都擔(dān)負(fù)著解決城鎮(zhèn)居民住房的責(zé)任。在上一輪調(diào)控措施沒有切實(shí)降低房?jī)r(jià)的情況下，我們預(yù)期中央政府仍將出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，將影響房地產(chǎn)公司的短期業(yè)績(jī)。

    6.2如何看待政策調(diào)控

    房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，再次增加房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)不能夠達(dá)到調(diào)控的目的，政府調(diào)控將在市場(chǎng)需求和供給之間尋求新的思路。

    調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給和需求是兩個(gè)著力點(diǎn)。目前，政府不可能短時(shí)間內(nèi)大幅增加土地供應(yīng)，在供給方面可以調(diào)控的方面是針對(duì)土地供應(yīng)，給予市場(chǎng)參與者較為明朗的預(yù)期，并調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。

    在需求上，城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化改革奠定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民住房條件的改善。但即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，也并不是所有需求都可以依靠市場(chǎng)解決。在住房領(lǐng)域，需求應(yīng)該采取市場(chǎng)配置和政府保障兩個(gè)途徑。在政府保障上，又可分為救助性、援助性以及互助性三個(gè)層次。8月1日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中提出要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。政府對(duì)廉租房建設(shè)的重視是分層次引導(dǎo)需求的重要一步。

    供給和需求兩方面的調(diào)控任重道遠(yuǎn)，相對(duì)來(lái)說，后者更難。但只要政府有步驟的堅(jiān)定實(shí)施，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)得到令市場(chǎng)參與各方都滿意的結(jié)果。這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

來(lái)源：中金在線

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