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房地產(chǎn):提高城鎮(zhèn)土地使用稅關(guān)注3只股

2007年02月09日 09:52

    事件描述

     2月6日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了“關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定的通知，決定從今年1月1日起，將城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原定基礎(chǔ)上提高2倍。同時(shí)，將外資企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

    事件評(píng)論

    第一，新通知是土地增值稅清算政策的延續(xù)，后期調(diào)控政策出臺(tái)可期

    繼1月16日國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，緊接著2月6日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了“關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定的通知”，我們認(rèn)為這只是國(guó)家最近對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控的一部分，后續(xù)隨著我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，不難看出一系列的調(diào)控措施正在緊鑼密鼓的醞釀中。除了稅收政策外、信貸政策、土地政策將會(huì)交替配合使用，因此我們認(rèn)為07年仍是一個(gè)房產(chǎn)政策調(diào)控年，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者和資本市場(chǎng)投資者出于對(duì)政策的敏感性，影響了對(duì)未來(lái)的預(yù)期。可見(jiàn)目前調(diào)控政策加速顯現(xiàn)，后續(xù)調(diào)控影響可期。

    第二，新稅收政策提高了稅額幅度并規(guī)范了納稅主體，但對(duì)房企開(kāi)發(fā)成本影響甚微

    按照《決定》修改后的內(nèi)容，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由0.2元～4元提高到0.6元～12元。我們認(rèn)為雖然稅額標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高了兩倍，但是由于國(guó)家在88年制定稅額時(shí)基數(shù)偏低，即使提高了2倍，大城市里按最高額30元每平米中等城市24元來(lái)征收土地使用稅，對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本來(lái)說(shuō)影響甚微，實(shí)際影響將小于上次的土地增值稅清算。

    另外，政策新規(guī)定了外資企業(yè)同樣征收城鎮(zhèn)土地使用稅，要求各地充分利用土地使用權(quán)權(quán)屬登記、土地使用費(fèi)征繳等相關(guān)信息，通過(guò)稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅源普查等多種方式，全面、準(zhǔn)確地掌握外資企業(yè)的戶數(shù)和占地情況，逐步建立和完善稅源數(shù)據(jù)庫(kù)。我們認(rèn)為這是政府調(diào)控發(fā)出的一個(gè)積極信號(hào)。長(zhǎng)期以來(lái)，出于招商引資發(fā)展經(jīng)濟(jì)的考慮，給予了外商企業(yè)超國(guó)民待遇。但是隨著我國(guó)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展深化，內(nèi)外資企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)成為了市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。從08年內(nèi)外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一到這次外資征收土地使用稅，我們可以看作是政府給予內(nèi)外資企業(yè)提供了一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，使政策更具有公平性、現(xiàn)實(shí)性和有效性。

    第三，政策細(xì)則靈活，允許“突破稅額上限”

    這次政策細(xì)則規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市中心區(qū)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，原則上應(yīng)按稅額幅度的高限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如需突破稅額幅度上限、進(jìn)一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，須報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)”。我們認(rèn)為06年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲了5.2%，其中深圳和北京同比上漲了13.7%和11.6%,這些城市的房?jī)r(jià)上漲幅度和速度較快，當(dāng)?shù)卣疄榱苏{(diào)控房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，可能會(huì)根據(jù)本地的實(shí)際情況來(lái)制定新的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，我們統(tǒng)計(jì)了99年至06年全國(guó)及主要大城市每年的土地購(gòu)置面積的情況，全國(guó)每年新增土地購(gòu)置面積呈逐年上漲的趨勢(shì)，而北京、上海、廣州、深圳四城市則出現(xiàn)波動(dòng)，總體有下降趨勢(shì)，但是土地使用稅行業(yè)研究-快評(píng)報(bào)告征收是按照累計(jì)面積征收的，因此我們預(yù)計(jì)新標(biāo)準(zhǔn)突破目前的限額30元每平米方案被中央政府批準(zhǔn)的可能性很大，由此我們有理由相信中央政府通過(guò)此細(xì)則將調(diào)控“皮球”踢給了地方政府，在地方政府與開(kāi)發(fā)商乃至與中央政府的政策博弈中，中央政府通過(guò)給予地方政府土地使用稅重新定價(jià)權(quán)而占據(jù)了主動(dòng)，使得調(diào)控政策得以貫徹與執(zhí)行。

    第四，我們認(rèn)為在此政策下，開(kāi)發(fā)商所受影響不一

    我們認(rèn)為此次土地使用稅的征收雖然對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本影響甚微，但影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)預(yù)期，當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響也不盡相同。大部分開(kāi)發(fā)類和物業(yè)出租類的房地產(chǎn)企業(yè)都將被提高征收稅額，并且在大城市擁有大量項(xiàng)目的公司將會(huì)面臨稅額的上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)這類公司影響較大。

    相反新稅收政策規(guī)定對(duì)于一些長(zhǎng)期從事高科技開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)此次將給予減免稅待遇，可以認(rèn)為基本不受此次政策調(diào)控的影響，目前我們將看好這類企業(yè)，例如張江高科、南京高科、海泰發(fā)展等。

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