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房地產:土地增值稅清算壓縮利潤推薦2只股

2007年01月19日 08:31

    事項

    2007年1月16日國家稅務總局頒布《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該通知規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。

    平安觀點

    該通知中土地增值稅的計算方法是遵照1993年出臺的《中華人民共和國土地增殖稅暫行條例》的規(guī)定，《中華人民共和國土地增殖稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

    目前各地土地增殖稅的征收主要是按照銷售收入的1%-2%來進行征收，如果嚴格按照累進稅率的計算方法，開發(fā)商的利潤空間將被積壓，其中毛利率越高的項目稅率越高，對于開發(fā)別墅、高檔住宅等毛利率較高項目的開發(fā)商來說影響較大，對于擁有較多低成本項目儲備的開發(fā)商影響較大，目前A股上市公司中華僑城A(000069)、招商地產(000024)

    受該通知的影響較大，另外萬科A(000002)和保利地產(600048)項目儲備較多，也受到一定影響。另外嚴格按照累進稅率征收土地增值稅將會壓縮所有開發(fā)商的利潤，對于目前資金鏈已經非常緊張的小開發(fā)商而言更是雪上加霜，因此該通知也會促進行業(yè)的整合。另外不可忽視的是開發(fā)商也可以通過一些方法轉移利潤來降低稅率。

    從2005年和2006年的經驗來看，目前又進入了2007年房地產行業(yè)政策多發(fā)期，目前房價仍然保持較高增幅，從日前建設部90平米70%的政策沒有松動，以及目前國稅局的通知，表明目前房地產行業(yè)政策并沒有松動的跡象，2007年新一輪房地產行業(yè)政策風險也在加大。經過2006年下半年股價的大幅上漲，目前房地產板塊估值水平比較合理，由于政策風險的加大，房地產板塊短期內存在一定的不確定性。我們仍然堅定不移的看好房地產行業(yè)的長期發(fā)展，行業(yè)內龍頭公司將受益于行業(yè)整合，因此我們仍然維持萬科A(000002)、招商地產(000024)等的“強烈推薦”評級(詳見《房地產行業(yè)2007年投資策略》)。

來源：中金在線

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