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房地產(chǎn)業(yè):受益于人民幣升值和稅制改革

2007年01月08日 13:34

陳旭

    06年的房價繼續(xù)上漲但漲幅減緩

    在5月國務(wù)院出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的國六條后，三季度各個部門陸續(xù)出臺了個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅、規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入、再次加息和規(guī)范土地市場8項措施等政策。在經(jīng)歷幾個月的觀察期后，10月交易量有所反彈，同時全國主要70個大中城市房價11月仍維持了5.2%的同比漲幅，五大重要城市的房價除了上海外每個月繼續(xù)上漲。

    07年供給依然趨緊

    供給先行指標(biāo)增速處于低位預(yù)示著07年供給依然趨緊，雖然受到宏觀調(diào)控但是房價下跌的可能性很小。受近兩年政府對土地市場進(jìn)行整頓，土地嚴(yán)控后從05年開始土地供給出現(xiàn)下滑，今年前九個月的土地購置面積仍是負(fù)增長，同時土地開發(fā)面積近幾年也相對穩(wěn)定，未有明顯增長，預(yù)示著07年的供給依然偏緊。

    受益于人民幣升值和稅制改革

    人民幣的預(yù)期升值將引起對人民幣資產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)無論作為消費對象和投資對象都將收益。另外稅制改革可能在08年實施，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均所得稅率在30%左右，如果稅率下調(diào)至25%那08年平均的凈利將可能在提升7%左右。

    大公司在調(diào)控更顯競爭優(yōu)勢，行業(yè)集中度提高

    隨著土地市場、信貸政策的調(diào)控和對房地產(chǎn)開發(fā)、稅收和銷售等各個關(guān)節(jié)的規(guī)范，使得市場競爭更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻更高。大公司憑借自身優(yōu)勢收購兼并小公司擴(kuò)大規(guī)模。同時在以后以“招拍掛”為主的土地市場大公司也可憑借資金優(yōu)勢獲得土地。未來行業(yè)集中度將提高。

    目前因政府調(diào)控使得房價大幅上漲的可能性減小，房地產(chǎn)公司將主要依考開發(fā)面量和銷售量的增長來保持業(yè)績的高速增長，因此今年下半年各大房地產(chǎn)公司都加快土地儲備。我們也建議關(guān)注有大量儲備的房地產(chǎn)公司。

    結(jié)論

    目前我們關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司的PEG僅0.5倍左右，較其它行業(yè)低，受政策調(diào)控影響未來房地產(chǎn)利潤的增長將主要來自于開發(fā)量，投資者目前也更看重未來的業(yè)績增長，因此對于我們將PEG和PE方法重估房地產(chǎn)企業(yè)價值，我們認(rèn)為我們關(guān)注的大型房地產(chǎn)公司未來2年的業(yè)績增長都在30%左右，我們給于開發(fā)企業(yè)14-28倍的PE, PEG約在0.6-0.8倍，出租類企業(yè)給予28倍的PE，重點推薦相對估值低的深萬科(000002.SZ, Rmb14.53,增持)和招商地產(chǎn)(000024.SZ, Rmb25.1,增持).

來源：新浪財經(jīng)

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