12月18日，山東菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知明確：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。消息一出，引發(fā)極大關(guān)注，菏澤成為首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

　　從2017年3月廈門實行住房限售政策后，不少城市都要求購房后一段時間（2年到5年不等）內(nèi)不許再次轉(zhuǎn)讓。目前為止，全國已經(jīng)有60多個城市實行了該政策。后續(xù)會不會有地方政府跟進，還有待觀察。相關(guān)人士表示，此次菏澤調(diào)控落實了地方責(zé)任，因地制宜、分類施策也并不意味著房地產(chǎn)政策調(diào)控的轉(zhuǎn)向和放松。

　　雖然菏澤本次調(diào)控并不能代表行業(yè)整體動向，但不可否認，2018年來，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯發(fā)生巨變，很多習(xí)以為常的事情被顛覆。那么，2018年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵變化都有哪些？經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)跟您一起回顧。

　　一、住宅價格——過快上漲趨勢被遏制了

　　如今，樓市降溫房價企穩(wěn)的形勢基本形成�？纯磾�(shù)據(jù)就知道了。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲：北京上漲0.6%，上海上漲0.5%，廣州持平，深圳下跌0.2%。

　　二手住宅銷售價格環(huán)比持續(xù)下降：北京下跌0.6%，上海下跌0.1%，廣州下跌0.3%，深圳下跌0.2%。

　　31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅均與上月相同。

　　35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。

　　不難看出，熱度不減的一二線城市房價已經(jīng)比較穩(wěn)定，三線城市房價的“虛火”也逐漸降溫，房價過快上漲的趨勢在2018年底基本被遏制。

　　二、房地產(chǎn)市場——預(yù)期變了

　　經(jīng)過一年調(diào)控政策的執(zhí)行，房價過快上漲勢頭已經(jīng)得到了遏制。不過，關(guān)于未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期，各方也都有自己的盤算。

　　新城控股副總裁歐陽捷的看法有一定代表性。他認為，由于今年調(diào)控政策多，明年很可能出現(xiàn)調(diào)控政策放松，住宅市場整體將會回暖。

　　但有趣的是，貝殼研究院的一項調(diào)查顯示，今年三季度全國經(jīng)紀人市場預(yù)期指數(shù)均值為-23.9，四季度進一步下降為-35.8�？梢�，房產(chǎn)中介預(yù)期并沒有房企大佬們那么樂觀。

　　不過，不管怎么判斷，房地產(chǎn)再也不是那個“單邊上漲”“穩(wěn)賺不賠”的市場。在目前環(huán)境下，無論買房的還是賣房的，都比以前更加謹慎理性。

　　三、樓市熱度——投資客少了

　　隨著各地限購、限價、限貸政策的加碼，買房的門檻越來越高，如今就算是有錢也沒法在房產(chǎn)市場中任性“團購”“掃貨”了。此外，伴隨著房價回落，上杠桿的炒房者、高位接盤的投資客更是欲哭無淚。

　　胡潤發(fā)布的數(shù)據(jù)也證實了炒房者的退場�！�2018胡潤財富報告》顯示，千萬資產(chǎn)高凈值家庭中，炒房者占10%，比上年減少5個百分點。可見，當買房不再穩(wěn)賺不賠，炒房熱情也就偃旗息鼓了。

　　四、房價倒掛——有所改善

　　長期以來，全國熱點城市都存在二手房價格高于新房的怪現(xiàn)象，被稱為“房價倒掛”。講道理，新房品質(zhì)更好，本該比二手房貴。但在調(diào)控政策下，新房往往“限價”“限貸”“限購”，導(dǎo)致新房價格反而更便宜。

　　不過，這種怪象今年有所改善，從最新數(shù)據(jù)來看，11月份的一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，二手住宅銷售持續(xù)下降，客觀上彌補了新房二手房的價差，緩解了價格倒掛壓力，樓市“打新”的利潤空間逐步縮小，盲目“打新”投資的亂象也得到抑制。

　　五、房屋租賃市場——租金暫時穩(wěn)定了

　　買不起房可以租房，但如果連房都租不起呢？今年暑期，熱點城市房租漲幅就比往年來得兇猛。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個一線城市，7月房租環(huán)比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%，今年以來的累計漲幅更大。原因還是那些，畢業(yè)生租房、人口流入、違規(guī)建筑拆除致供應(yīng)減少，以及品牌公寓運營公司強勢擴張等。

　　之后不久，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會組織十家租賃服務(wù)企業(yè)宣布在兩個月內(nèi)投放12萬套（間）不漲租金房源。

　　10月，29個樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%，其中北京住房租金環(huán)比降幅達2.05%�？傮w保持穩(wěn)定。

　　租賃市場上，沸沸揚揚的房租大漲問題暫時告一段落。

　　六、房產(chǎn)中介機構(gòu)——搞“歪心思”行不通了

　　無論是買賣還是租賃，中介在房地產(chǎn)市場上都扮演著中間人的角色。但如果這個中間人本身就有問題呢？比如，為促成交易，有中介組織員工冒充購房者上門，通過“假談”降低房東價格預(yù)期。另一方面，“假談團”也在“攻陷”購房客群心理。比如，有的中介機構(gòu)以高出市場價格，搶房源，再將搶來的房源作為基礎(chǔ)，吸引用戶，甚至做起“租金貸”的生意。

　　6月，多部門聯(lián)合印發(fā)通知，決定于7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。隨后，不少地方都有違規(guī)房產(chǎn)中介被查處的消息。

　　房產(chǎn)中介要過上“好日子”，靠搞“歪心思”是行不通了。

　　七、房地產(chǎn)企業(yè)——發(fā)展步子放慢了

　　房地產(chǎn)企業(yè)的日子，也不好過。最直觀的感受，是行業(yè)標桿萬科喊出的那句話：活下去！

　　在印象里，房地產(chǎn)企業(yè)一直高歌猛進，從三千億到五千億，萬億時代也近在眼前。但是，今年以來，在調(diào)控政策尤其是金融去杠桿的影響下，房企不得不放慢了步子。

　　財大氣粗的房企，以往就是拿地開發(fā)賣房。如今，不少企業(yè)開始轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，并美其名曰城市運營商、美好生活服務(wù)商等，更名潮迭起。

　　至于“慢下來”，能不能“活得好”，還要看各自的本事。

　　八、房地產(chǎn)稅——推進速度加快了

　　說起房地產(chǎn)稅，人們更關(guān)心進度。

　　4月，中國人大網(wǎng)發(fā)布“全國人大常委會2018年立法工作計劃”，其中顯示，備受關(guān)注的個人所得稅法被列入預(yù)備審議項目，“視情在2018年或者以后年度安排審議”。

　　雖然房地產(chǎn)稅推進速度加快，但目前的重點任務(wù)還在立法準備階段。更多的內(nèi)容則來自機構(gòu)的建議。

　　12月，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報告提出，推出房地產(chǎn)稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案，即住房家庭一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。

　　明年進度怎樣？對房地產(chǎn)市場影響幾何？還要拭目以待。

　　更多內(nèi)容請查看“經(jīng)點問答”專欄

    http://mayste.cn/sub/ybnzt/jdwd/index.shtml