□鵬華美國房地產(chǎn)基金基金經(jīng)理 朱慶恒

　　近期，筆者參加了美國NAREIT(全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會)在達拉斯舉行的2017年度大會并調(diào)研了美國REITs以及相關(guān)行業(yè)。此次調(diào)研主要拜訪REITs管理層(共20家)、REITs持有物業(yè)(8家)以及與REITs行業(yè)專家進行溝通討論。以下是本次實地調(diào)研的一些心得體會。

　　目前全球已經(jīng)有37個國家或地區(qū)推行了REITs立法，正在處于考慮推行REITs的國家包括中國、印尼、波蘭和瑞典等8個國家。美國是全球最大的REITs市場，從1990年末至2017年10月期間，美國上市REITs市值總規(guī)模增長約130倍至1.11萬億美元，平均年化增長率約20%。一直以來，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展主要由經(jīng)濟增長(GDP)驅(qū)動。NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)房地產(chǎn)與GDP的相關(guān)性達到0.7。目前美國經(jīng)濟仍保持良好勢頭，經(jīng)濟過熱情況不明顯。同時，美聯(lián)儲也時刻保持著警惕，開始有序退出量化寬松計劃，開啟加息周期。

　　通常而言，美國REITs的內(nèi)在價值是其持有物業(yè)的總凈值，物業(yè)凈值本身是由物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力所驅(qū)動，以及物業(yè)管理的能力。物業(yè)的質(zhì)量保證了增長空間(租金增長和凈值增長)，從而決定了REITs的內(nèi)在價值，同時也反映了REITs的管理水平。100%的出租率并不是最理想的，因為沒有增長空間，反而是96%左右的出租率可能對REITs利潤貢獻最可觀。

　　目前，美國REITs覆蓋行業(yè)由傳統(tǒng)領(lǐng)域(包括零售、公寓、寫字樓、工業(yè))逐步擴大至基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院、養(yǎng)老院、獨棟房屋、酒店、自助式倉儲、木材以及電影院、學(xué)校、廣告牌、數(shù)據(jù)中心、通信塔、監(jiān)獄等特殊類別REITs。根據(jù)整體考察情況，目前商業(yè)房地產(chǎn)的需求與新供應(yīng)整體保持相對平衡，空置率接近周期的低點，但租金增長有所放緩。從細分行業(yè)來看：

　　零售地產(chǎn)空置率觸底開始回升。整體而言，零售地產(chǎn)供應(yīng)大于需求，出租率已明顯呈現(xiàn)逐漸下降的趨勢。

　　零售地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)正是工業(yè)物流地產(chǎn)的機遇，目前工業(yè)物流地產(chǎn)是美國最亮眼的房地產(chǎn)板塊之一。工業(yè)地產(chǎn)的空置率達到歷史的低位，約4%左右，需求隨著電子商務(wù)的增長而增加。工業(yè)物流地產(chǎn)在全球都是一個快速成長的行業(yè)，特別是在中國、日本和巴西，人均物流地產(chǎn)的存量仍然很低，美國在這方面已經(jīng)比較完善。

　　另外，最近兩年美國購房家庭的數(shù)量在逐漸上升，過去兩個季度美國購房家庭的增量已超過租房家庭的增量，預(yù)計這一趨勢將持續(xù)。此外，美國新增公寓未來兩年預(yù)計將高于歷史平均水平，也將會對公寓市場帶來一定的沖擊。公寓租金增長可能會放緩。

　　而在數(shù)字經(jīng)濟時代，數(shù)據(jù)中心將得益于長期數(shù)據(jù)流量的驅(qū)動，需求得到增長。數(shù)據(jù)中心的收入預(yù)計未來能保持12%左右的年化增長，主要來源于云計算、社交媒體、線上游戲、移動應(yīng)用APP以及數(shù)據(jù)外包業(yè)務(wù)的增加等。

　　目前美國經(jīng)濟增長勢頭不錯，勞動力市場相當活躍，失業(yè)率創(chuàng)歷史新低；居民對新房的需求比較穩(wěn)健，將傳導(dǎo)至建材市場。美國木材建材的市場規(guī)模約1,000億美元，但行業(yè)非常分散，前十大供應(yīng)商的占有率不到30%，行業(yè)存在很多整合的機會。

　　REITs行業(yè)的發(fā)展變化永遠在路上，基本面不好的行業(yè)也存在優(yōu)質(zhì)的投資機會等待被發(fā)掘，唯一可參考的是REITs管理者經(jīng)營管理、應(yīng)對市場變化的能力。長期來看，行業(yè)整合是趨勢，選擇便宜、擁有一定安全邊際的優(yōu)質(zhì)標的，是投資者的重要法寶。

　　未來，在美聯(lián)儲加息周期之下，REITs可能是投資者最需要重點關(guān)注的品種之一。NAREIT歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長期來看REITs在升息周期中表現(xiàn)優(yōu)于市場，從1992年至2017年三季度末，REITs在升息周期中獲得正收益的概率為87%，收益超越標普500指數(shù)的概率為53%。

　　與此同時，和其他大部分行業(yè)不同，REITs與美國股票市場的相關(guān)度隨著投資期限的延長而降低，給投資者提供了更好的分散風險的能力。美國REITs在過去數(shù)年通過股權(quán)融資(股票增發(fā))降低了杠桿水平，也同時減少了利率風險。這些優(yōu)點也使得REITs受到資產(chǎn)配置者的喜愛。