9月19日，天津首單公募REIT——博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT正式在上交所上市。在此前的公眾投資者募集環(huán)節(jié)中，該產(chǎn)品僅用1天獲得接近十倍的認(rèn)購(gòu)，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

　　今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體企穩(wěn)回升，不僅二級(jí)市場(chǎng)行情逐步回暖，在發(fā)行端無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，還是合計(jì)發(fā)行份額，均創(chuàng)下歷史最高水平。隨著REITs基金的底層資產(chǎn)逐步多樣化以及相關(guān)指數(shù)陸續(xù)發(fā)布，公募REITs市場(chǎng)生態(tài)將日漸完善。

　　運(yùn)營(yíng)能力或更好

　　博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)主要包括兩大項(xiàng)目，分別為天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園，均位于天津市濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)范圍內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目或具有更好的運(yùn)營(yíng)能力。

　　數(shù)字產(chǎn)業(yè)園總建筑面積為15.73萬(wàn)平方米，由8棟研發(fā)辦公樓及連廊（科技展廳）組成。2023年，數(shù)字產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為8324.35萬(wàn)元，其中租金收入為5664.91萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)收入為2659.44萬(wàn)元。相較于2022年，其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)4.7%。

　　“天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園作為天津?yàn)I海新區(qū)及經(jīng)開(kāi)區(qū)重點(diǎn)打造的數(shù)字經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，是集超級(jí)算力、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)信息、科技研發(fā)為主的重點(diǎn)科創(chuàng)園區(qū)，目前園區(qū)資產(chǎn)內(nèi)落戶企業(yè)約116戶，出租率達(dá)到83%以上，上半年新入戶12家，總簽約7700平方米；續(xù)簽企業(yè)26家，總續(xù)簽面積2萬(wàn)余平方米，續(xù)簽率達(dá)到95%以上，園區(qū)與企業(yè)的黏性非常強(qiáng)�！碧旖蛱┻_(dá)產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)罘�介紹。

　　大陸汽車(chē)廠房共分四期開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積為6.32萬(wàn)平方米，由門(mén)衛(wèi)、辦公和實(shí)驗(yàn)樓、主生產(chǎn)廠房、擴(kuò)建廠房、輔助用房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)及研發(fā)中心、生產(chǎn)中心等建筑物組成。2023年，大陸汽車(chē)廠房營(yíng)業(yè)收入為3879.40萬(wàn)元，與2022年持平，全部為租金收入。

　　楊帆介紹，大陸汽車(chē)廠房現(xiàn)承租方為德國(guó)大陸集團(tuán)旗下緯湃電子公司。天津工廠生產(chǎn)基地，也是大陸集團(tuán)在亞太區(qū)頗具規(guī)�；�的新能源零部件生產(chǎn)基地。“就在前兩天，緯湃電子最新研發(fā)的電動(dòng)軸驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)第四代產(chǎn)品，也是目前全球領(lǐng)先的產(chǎn)品，零部件生產(chǎn)已經(jīng)在天津工廠落戶、試生產(chǎn)，預(yù)計(jì)最新的這一代的電軸驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)未來(lái)將在這一工廠生產(chǎn)。緯湃電子作為新能源汽車(chē)核心零部件生產(chǎn)商，持有多項(xiàng)技術(shù)產(chǎn)權(quán)，具有較高領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，合作客戶包括大眾集團(tuán)、法國(guó)PSA、日本豐田，國(guó)內(nèi)的理想、小鵬、長(zhǎng)安、智己等都是它的主要客戶�！�

　　公眾投資者認(rèn)購(gòu)火爆

　　8月14日，博時(shí)基金發(fā)布公告稱(chēng)，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT于8月21日至8月23日在上海證券交易所正式發(fā)售，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.398元/份，募集資金總額11.99億元。其中，面向公眾發(fā)售4500萬(wàn)份，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或基金管理人及其委托的場(chǎng)外基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額，最低認(rèn)購(gòu)金額為1000元。此前，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT網(wǎng)下詢(xún)價(jià)全部有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的7.66倍，創(chuàng)今年以來(lái)產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新高。

　　8月22日，博時(shí)基金公告稱(chēng)，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT公眾投資者募集期限提前至8月21日結(jié)束，將對(duì)公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)采用“全程比例配售”的原則予以確認(rèn)。該產(chǎn)品僅1天便結(jié)束了公眾投資者募集，獲接近十倍的認(rèn)購(gòu)，最終公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)實(shí)際確認(rèn)比例為10.92388417%，成為近期又一只爆款REITs產(chǎn)品。

　　1天結(jié)束募集，獲投資者瘋搶?zhuān)�這只REIT有何魔力？作為國(guó)內(nèi)首單混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車(chē)廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類(lèi)型，相較于單一產(chǎn)業(yè)園模式，或具有更好的抗周期能力與運(yùn)營(yíng)能力�！皬S房類(lèi)的資產(chǎn)天然具有較強(qiáng)的抗周期能力。未來(lái)我們相信，有博時(shí)基金管理的導(dǎo)入，出租率仍有上升空間。如果出租率超過(guò)85%，將有利于二級(jí)市場(chǎng)的分派率提升�！辈�時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部總經(jīng)理助理兼基金經(jīng)理胡海濱介紹。

　　此外，博時(shí)津開(kāi)產(chǎn)園REIT由運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的基金經(jīng)理掌舵，將充分借鑒博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，著力提升REITs的運(yùn)作效率，與投資者共享兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展紅利，力爭(zhēng)創(chuàng)造更多價(jià)值回報(bào)。同時(shí)，作為招商局集團(tuán)的一員，博時(shí)基金將充分發(fā)揮主動(dòng)管理能力，借助集團(tuán)在天津市產(chǎn)業(yè)與金融全業(yè)務(wù)鏈條布局，實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同和資源優(yōu)化配置，激發(fā)資產(chǎn)活力。

　　REITs加速上新

　　今年以來(lái)，REITs市場(chǎng)整體企穩(wěn)回升，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，中證REITs全收益指數(shù)2024年以來(lái)上漲9.13%，二級(jí)市場(chǎng)行情逐步回暖。

　　近日，公募REITs市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)新面孔，如華夏大悅城商業(yè)REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，今年以來(lái)全市場(chǎng)新成立REITs產(chǎn)品16只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模370億元，合計(jì)發(fā)行份額100億份。對(duì)比往年，無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量，還是合計(jì)發(fā)行份額，均創(chuàng)下歷史最高水平。

　　除了新發(fā)節(jié)奏的加快外，REITs基金的底層資產(chǎn)也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)。今年以來(lái)，多個(gè)以商超等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品問(wèn)世，進(jìn)一步擴(kuò)大了基礎(chǔ)設(shè)施的涵蓋類(lèi)別。一些公募基金公司的REITs產(chǎn)品也不再局限于自身所在地域的底層資產(chǎn)，而開(kāi)始跨地域運(yùn)作。

　　近期，REITs實(shí)時(shí)指數(shù)發(fā)布，為后續(xù)發(fā)展REITs指數(shù)基金、ETF等衍生金融產(chǎn)品，引入增量資金奠定基礎(chǔ)，也標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)生態(tài)日漸完善。隨著公募REITs二級(jí)市場(chǎng)情緒的修復(fù)，一級(jí)市場(chǎng)的常態(tài)化發(fā)行進(jìn)程有望穩(wěn)步推進(jìn)。