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基金從增持到減持大象失足地產(chǎn)股領(lǐng)跌迷霧

　【進(jìn)入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年02月29日 09:50

荊寶潔

    泥沙俱下的時(shí)刻，地產(chǎn)股難逃大跌的命運(yùn)。

    2月25日，大盤(pán)出現(xiàn)了近期罕見(jiàn)的跌幅，上證綜指全日收市大跌177.31點(diǎn)，下跌4.06%，失守4200關(guān)口。與此相應(yīng)，滬深兩市地產(chǎn)股也低開(kāi)低走領(lǐng)跌大盤(pán)，全天指數(shù)大跌4.91%，創(chuàng)下春節(jié)后最大跌幅。當(dāng)日招商地產(chǎn)(000024)下跌7.24%，萬(wàn)科A(000002)下跌4.92%，地產(chǎn)板塊一片慘綠。而連日來(lái)的調(diào)整，已令地產(chǎn)股已從高點(diǎn)累計(jì)回落近50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大盤(pán)的跌幅。

    地產(chǎn)股將何去何從？

    基金曾經(jīng)增持迅即大幅減持

    地產(chǎn)股調(diào)整始于2007年9月末。

    受央行房貸新政(其時(shí)尚為傳聞)影響，2007年9月26日，滬市房地產(chǎn)板塊處于當(dāng)日跌幅第一的位置。統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)日上證地產(chǎn)綜指下跌303.25點(diǎn)，下跌幅度接近4%，在各類(lèi)綜指中跌幅居前。

    利空消息逐漸被市場(chǎng)消化后，地產(chǎn)股震蕩上行，多數(shù)地產(chǎn)股在11月1日前后，達(dá)到近期股價(jià)的最高點(diǎn)。

    光大證券分析師華光磊回憶說(shuō)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)持還是相對(duì)樂(lè)觀的心態(tài)。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，10月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)歷史新高。

    房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲顯然刺激了市場(chǎng)。"雖然三季度機(jī)構(gòu)策略性的減持地產(chǎn)股，但到了四季度，不少基金公司吃進(jìn)地產(chǎn)股。"華光磊說(shuō)。根據(jù)深交所披露信息，10月初機(jī)構(gòu)持有房地產(chǎn)股流通市值57%，但月末已增倉(cāng)至65%，一個(gè)月內(nèi)凈增8.09個(gè)百分點(diǎn)，這是當(dāng)月機(jī)構(gòu)增持幅度最大的行業(yè)。

    形勢(shì)在12月12日發(fā)生根本變化。央行和銀監(jiān)會(huì)12月11日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確了以家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，而且還要求已用公積金貸款的家庭按照新政策執(zhí)行。

    "央行發(fā)布補(bǔ)充通知時(shí)，機(jī)構(gòu)仍舊對(duì)地產(chǎn)股看多。當(dāng)日我們下調(diào)了對(duì)地產(chǎn)股的評(píng)級(jí)，還有基金經(jīng)理持反對(duì)的看法。他們本身對(duì)市場(chǎng)是看多的，大量吃進(jìn)地產(chǎn)股，很難一下子扭轉(zhuǎn)看法。"華光磊說(shuō)。

    隨后，機(jī)構(gòu)的拋售引發(fā)了地產(chǎn)股的下跌。"利空消息過(guò)度放大，引發(fā)了市場(chǎng)恐慌情緒。"長(zhǎng)盛基金一位不愿具名的負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

    深交所2月19日披露的2007年12月份深市投資者行業(yè)市值份額統(tǒng)計(jì)顯示，基金在12月份對(duì)處于調(diào)控中的房地產(chǎn)業(yè)和受緊縮政策影響的金融保險(xiǎn)板塊進(jìn)行了大幅減持，同時(shí)對(duì)較為抗跌的信息技術(shù)板塊進(jìn)行增持。

    房地產(chǎn)行業(yè)成為基金減持幅度最大的板塊。深交所數(shù)據(jù)顯示，截至12月末，基金持有該板塊的市值份額為34.42%，比11月末大幅下降8.42個(gè)百分點(diǎn)，在所有行業(yè)中市值份額降幅最大�；饻p持房地產(chǎn)股的力度可見(jiàn)一斑。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)在去年11月份股市單邊調(diào)整中大跌21.71%，在23個(gè)行業(yè)板塊中跌幅最大。而在12月份大盤(pán)上漲8%的情況下，房地產(chǎn)板塊僅上漲1.38%，在所有行業(yè)板塊中漲幅最小。

    進(jìn)入2008年，形勢(shì)依然未有好轉(zhuǎn)。"雪災(zāi)、加上傳統(tǒng)淡季都使銷(xiāo)售受到了影響，地產(chǎn)股也表現(xiàn)不佳。"華光磊說(shuō)。低迷的成交量、萬(wàn)科樓盤(pán)全線降價(jià)向市場(chǎng)釋放了信號(hào)。

    "最重要是改變了人們的預(yù)期。"虎杰投資首席分析師張寅說(shuō)，他認(rèn)為，此前地產(chǎn)板塊的估值過(guò)高，股價(jià)已經(jīng)透支了2008年和2009年的業(yè)績(jī)。

    分析師們分歧嚴(yán)重

    目前房地產(chǎn)股已經(jīng)調(diào)整了約40%。

    中證投資首席分析師徐輝指出，從行業(yè)周期來(lái)看，房地產(chǎn)股調(diào)整可能還有較長(zhǎng)時(shí)間。他指出，一般來(lái)講，一次完整的地產(chǎn)業(yè)調(diào)整會(huì)經(jīng)歷以下幾個(gè)階段：首先是地王頻現(xiàn)(繁榮的象征)，然后是地價(jià)暴跌(往往是調(diào)整的開(kāi)始)，第三是房?jī)r(jià)、成交量的大幅下跌，警覺(jué)的地產(chǎn)商率先降價(jià)銷(xiāo)售，一段時(shí)間后，其它發(fā)展商跟進(jìn)；第四，二手房市場(chǎng)大幅下跌；第五，一段時(shí)間后，竣工銷(xiāo)售比大幅提升，供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^(guò)于求，主流觀點(diǎn)開(kāi)始看空房?jī)r(jià)；第六，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，空置率開(kāi)始攀升；第七，更多地產(chǎn)商進(jìn)一步大幅降價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)比例不是5%，而是20%到30%；第八，一年后，"地王"開(kāi)始成為預(yù)售樓盤(pán)，市場(chǎng)售價(jià)大幅下跌，"地王"成為"債王"。這時(shí)候，房地產(chǎn)股票價(jià)格初步見(jiàn)底。

    對(duì)于地產(chǎn)股未來(lái)的走勢(shì)，張寅和前摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠均持相對(duì)悲觀的態(tài)度。謝國(guó)忠在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，"在通脹周期內(nèi)，地產(chǎn)股難有上佳表現(xiàn)，這主要是由貨幣政策造成的，開(kāi)發(fā)商融資成本不斷增加，利潤(rùn)逐漸被壓縮，這將會(huì)反應(yīng)到業(yè)績(jī)上。"

    張寅亦認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力逐漸趨弱。一方面，炒房需求被遏止，市場(chǎng)上不會(huì)出現(xiàn)前幾年山西、溫州購(gòu)房團(tuán)大單吃進(jìn)的現(xiàn)象；另一方面，限價(jià)房將分流一部分購(gòu)房人群。"一季度房?jī)r(jià)跌的可能性不大，而二季度房?jī)r(jià)將進(jìn)行調(diào)整。"他預(yù)測(cè)，地產(chǎn)股將隨著市場(chǎng)的調(diào)整，回歸理性業(yè)績(jī)，瘋漲的局面不可能再出現(xiàn)。

    而相對(duì)樂(lè)觀派有如興業(yè)證券、長(zhǎng)江證券等研究機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)江證券劉昆指出，"我們依然看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。理由是地根緊縮下商品房長(zhǎng)期供應(yīng)趨緊，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化進(jìn)程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長(zhǎng)期旺盛。以上觀點(diǎn)基本上是業(yè)內(nèi)所有研究員的共識(shí)。"

    興業(yè)證券也在房地產(chǎn)行業(yè)2008年策略報(bào)告提到，"我們認(rèn)為目前的地產(chǎn)板塊已經(jīng)充分調(diào)整，依然看好2008年住宅銷(xiāo)售前景，并且看好優(yōu)質(zhì)公司進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。目前一線地產(chǎn)股2008年的估值水平約25倍，對(duì)應(yīng)2009年市盈率為15到20倍，接近2004-2005年證券市場(chǎng)最低迷時(shí)期的估值水平。"，該機(jī)構(gòu)維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的"推薦"評(píng)級(jí)。

    "調(diào)控房?jī)r(jià)并不等于調(diào)控地產(chǎn)公司，雖然已無(wú)法達(dá)到利潤(rùn)高點(diǎn)，但從現(xiàn)在開(kāi)工面積和地產(chǎn)公司的流轉(zhuǎn)速度來(lái)看，不會(huì)影響大多數(shù)公司業(yè)績(jī)上漲。宏觀面上雖然沒(méi)有去年好，但經(jīng)歷了充分下跌后也是價(jià)值逐漸體現(xiàn)的時(shí)刻。"前述長(zhǎng)盛基金人士也對(duì)本報(bào)記者表示，"如果說(shuō)地產(chǎn)板塊有泡沫，其它板塊也有泡沫，在泡沫被擠的比較充分的時(shí)候，地產(chǎn)股反而成了相對(duì)安全的地帶，未來(lái)還有上漲空間。"他說(shuō)。

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