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金地首發(fā)公司債房地產(chǎn)企業(yè)債券路困局難破

　【進入論壇】　【推薦朋友】　【關(guān)閉窗口】 2008年03月17日 09:49

王曉偉

    房地產(chǎn)企業(yè)越來越靠近公司債融資的成功彼岸。

    3月10日，第一家通過證監(jiān)會發(fā)行公司債核準的地產(chǎn)上市公司--金地(集團)股份有限公司(金地集團，600383)公告了2008年公司債券票面利率--5.50%。

    "在3月7日，保薦人向機構(gòu)投資者進行了票面利率的意向性詢價，主要是一些基金、資產(chǎn)管理公司，推介反饋效果還不錯。"金地集團財務(wù)總監(jiān)王培洲告訴記者。

    據(jù)了解，該票面利率是金地集團和保薦人(主承銷商)中國國際金融有限公司基于對機構(gòu)投資者的詢價，相互協(xié)商和審慎判斷之后最終確定的。

    在敲定票面利率之后，金地公司債的發(fā)行之路已經(jīng)基本宣告成功，而5.50%的利率之低也與市場預期大相徑庭。

    不過，金地公司債發(fā)行的樂觀情緒很難反映到房地產(chǎn)行業(yè)公司債發(fā)行的前景上。

    "關(guān)鍵是金地公司債有銀行擔保，而這種情形今后將不復存在，如果沒有銀行擔保，房地產(chǎn)企業(yè)融資將會非常困難。"上海鼎資投資管理有限公司債券分析師王麗麗指出。

    低利率之辨

    是次，金地集團將發(fā)行12億元的公司債，期限為8年。其中3億元用來償還商業(yè)銀行貸款，其余補充流動資金。

    值得注意的是，金地公司債的票面利率為5.50%。這樣的利率水平出乎許多債券人士的預期。

    "對于企業(yè)來說，在目前的債券市場上，發(fā)行8年期的債券支付5.50%的利率絕對屬于低成本。"之前甚至認為金地集團公司債發(fā)行前景不好的王麗麗指出。

    相似的悲觀情緒在很多債券人士身上蔓延。

    此前，交銀國際總經(jīng)理溫天納在接受記者采訪時表示，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債幾乎注定將受冷遇。他給出的理由是公司債看重穩(wěn)定收益，而內(nèi)地地產(chǎn)公司資金鏈并不穩(wěn)定，評級一般比較低，不易受投資者認可。

    事實情況也證明了溫天納的說法。

    在此次金地集團發(fā)行的公司債中，中誠信證券評估有限公司評定，作為發(fā)行人主體，金地集團的信用級別為AA-。而相比之下，目前已經(jīng)發(fā)行的另外行業(yè)的兩只公司債公司主體評級都為AAA。

    此外，金地集團公司債不被看好的另一個原因是它的民營企業(yè)性質(zhì)。

    據(jù)了解，鼎資研究曾為幾家民營企業(yè)的公司做過短期融資券和公司債發(fā)行市場咨詢調(diào)查，金融機構(gòu)普遍對民營企業(yè)有抵觸。

    "市場不看好金地集團的企業(yè)性質(zhì)。目前國家對房地產(chǎn)企業(yè)實行緊縮政策導致其融資成本比較高。還有市場對將來加息不確定因素的考慮，此外也許還有2006年"福禧事件"的陰影。"王麗麗指出。

    不過，就是在此種悲觀言論的籠罩下，金地集團公司債的發(fā)行順利成行，且利率很低。

    "作為正在高速增長的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)之一，金地集團已經(jīng)連續(xù)十一年保持加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率在11%以上，這消化了發(fā)債公司主體較低評級的影響。"中國國際金融有限公司投資銀行部副總經(jīng)理李澤星表示。

    在王培洲看來，金地公司債的賣點之一在于趕在監(jiān)管層叫停銀行擔保的分水嶺之前，安全系數(shù)高。

    2007年10月18日，銀監(jiān)會出臺《中國銀監(jiān)會關(guān)于有效防范企業(yè)債擔保風險的意見》，限制商業(yè)銀行對企業(yè)債進行擔保。

    "建行為本期債券提供了全額擔保，本身也說明了擔保人對公司信用狀況的肯定。"王培洲表示。

    房企發(fā)債前景黯淡

    王培洲表示，金地集團的公司債發(fā)行已經(jīng)進入收官階段，發(fā)行結(jié)束后，將盡快向上交所提出上市申請。

    不過，金地集團只能是個案。"如果沒有銀行擔保，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債將會比較困難。"王麗麗指出。

    據(jù)了解，金地集團在2007年8月22日首家推出公司債發(fā)行方案，并在9月6日與建行深圳分行簽署了《出具保函協(xié)議書》，隨后建行深圳分行出具了《擔保函》。

    而在擔保函簽訂之后的10月18日，銀監(jiān)會下文限制商業(yè)銀行對企業(yè)債進行擔保。這意味著發(fā)行公司債開始走上無擔保的荊棘路。

    目前，已經(jīng)提出發(fā)行公司債方案的房地產(chǎn)公司依次有萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、北辰實業(yè)(601588)、新湖中寶(600208)、中糧地產(chǎn)(000031)。

    從時間節(jié)點上看，萬科A是在金地集團提出發(fā)行公司債議案一周之后提出類似方案。有可能已經(jīng)和商業(yè)銀行簽署擔保函。不過，有投行人士指出，萬科已經(jīng)準備擱置公司債的發(fā)行申請，轉(zhuǎn)做增發(fā)融資。

    而其他幾家公司都是在10月中旬后才提出發(fā)行公司債方案，這也基本確定這些公司的公司債發(fā)行已經(jīng)沒有商業(yè)銀行的擔保。

    "這些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債的前景不容樂觀。"王麗麗分析指出。

    一個比較現(xiàn)實的情況就是，像金地集團這樣的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)行債券時，評級較低。

    李澤星坦言，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其經(jīng)營情況受到市場需求、監(jiān)管要求等不可控因素的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的主體評級相對一些非常穩(wěn)定的行業(yè)而言要略低。

    調(diào)控陰影下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債還有來自債券市場整體低迷的壓力。

    "金地的公司債采用10%網(wǎng)上發(fā)行，90%網(wǎng)下發(fā)行的發(fā)行方式也表明市場信心不足，需要很多事前的溝通工作，需求機構(gòu)相對集中。"一位券商固定收益部人士指出。

來源：中國房地產(chǎn)報

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